중저가 아파트 지역 상승률 확대··· 세종시 상승거래 비중 52.7%로 껑충
방배동 대형 재건축발 소규모 정비사업 확산··· 건설사 실적 개선에도 ‘지방 미분양’ 암초
이재명 “부동산 공급 확대 정책 펼 것”··· 대선 경쟁 속 부동산 정책 변화 예고

[서울경제]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 토허구역 이후 흐름 변화: 강남 3구와 용산구가 토허구역으로 지정된 이후 매수세가 예상 밖 방향으로 흘러가는 양상이다. 한강변이 아닌 구로·동대문 등 중저가 아파트 밀집 지역으로 실수요와 투자자금이 집중되는 현상이 뚜렷하다. 이에 따라 구로구는 0.26% 상승하며 서울 최대 상승 지역으로 부상했고, 강남권 거래량은 98%까지 급감하는 모습이다.

■ 세종시 상승 모멘텀: 세종시 아파트 거래의 52.7%가 이전보다 높은 가격에 성사되며 22개월 만에 최고치를 기록했다. 대선 후보들의 행정수도 이전 공약이 부동산 시장에 호재로 작용하며 투자 심리를 자극하고 있다. 특히 고운동과 새롬동에서는 직전 평균 거래가격보다 10% 이상 높게 거래되는 사례가 늘고 있어 상승세 재점화 신호탄으로 해석된다.

■ 방배동 개발 확산세: 서울 서초구 방배동에서는 대형 재건축 열기가 인접 빌라촌까지 번지면서 소규모 정비사업이 활기를 띠는 모습이다. 모아타운과 모아주택 사업 신청이 잇따르며 노후 빌라에 대한 매수 문의도 증가세를 보이고 있다. 다만 주민 동의율 확보와 투기 우려 등 사업 실현 가능성을 좌우할 변수들이 여전히 많아 차별화된 접근이 필요한 상황이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 토허구역 확대했더니···구로·동대문으로 매수세 번졌다

- 핵심 요약: 서울 강남 3구와 용산구가 토허구역으로 묶인 후 구로·동대문·노원구의 아파트 가격 상승 폭이 확대됐다. 우리은행 WM영업전략부 분석에 따르면 구로구는 토허구역 재지정 이후 상승률이 0.02%에서 0.26%로 크게 올라 서울에서 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 동대문구도 -0.04%에서 0.17%로 전환됐으며, 경기도에서는 성남시가 0.11%에서 0.77%로 상승폭이 급증했다. 특히 강남권 거래량은 4월에 전월 대비 97.7%까지 감소한 반면, 서대문구와 동대문구는 감소폭이 25% 내외에 그쳐 규제를 피한 매수세가 이동한 것으로 풀이된다.

2. 세종시 아파트 상승거래 52.7%···22개월만에 최대

- 핵심 요약: 지난달 세종시 아파트 매매거래 중 상승거래 비중이 52.7%로 전월(45.3%) 대비 7.4%포인트 증가하며 22개월 만에 최대치를 기록했다. 직방의 국토교통부 실거래가 분석 결과, 세종시는 4월 한 달간 총 1,197건의 거래 중 631건이 직전 거래보다 높은 가격에 거래됐다. 세부 동별로는 고운동이 83건으로 가장 많았고, 새롬동 66건, 도담동 63건 순이다. 고운동 가락마을6단지 전용 59㎡는 직전 평균보다 10% 높은 3억 8,000만 원에 거래됐고, 새롬동 새뜸마을7단지는 11% 상승한 5억 7,000만 원에 거래됐다. 대선 후보들의 행정수도 이전 공약에 따른 기대감이 시장에 반영된 것으로 분석된다.

3. ‘원조부촌’ 방배 재건축 열기에···소규모 빌라촌도 재개발 바람

- 핵심 요약: 서울 방배동이 정비사업으로 ‘원조 부촌’ 위용을 되찾아가는 가운데 주변 소규모 빌라촌에도 재개발 바람이 불고 있다. 방배동 922·923번지 일대 주민들은 서울시 모아타운 사업 지원을 위한 주민제안을 구청에 요청했으며, 방배동 977·978번지는 이미 2021년 11월 서초구 모아타운 1호로 선정됐다. 방배동 1434일대 모아주택 사업은 지난달 서울시 통합심의도 통과한 상태다. 다만 사업 추진을 위해서는 동의율 확보와 투기세력 유입 방지 등 여러 조건을 통과해야 하는 과제가 남아있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 원가율 개선으로 1분기 실적 호조···1.4만가구 지방분양 성적에 달렸다

- 핵심 요약: 건설경기 침체 속에서도 주요 중견 건설사들의 1분기 수익이 개선된 것으로 나타났다. 한신공영의 영업이익은 전년 동기 대비 92% 증가했고, 동부건설도 150억 원의 영업이익을 기록하며 흑자전환에 성공했다. 자잿값 상승률 둔화로 원가율이 개선된 결과다. 원가율은 한신공영이 91%에서 86%로, 동부건설은 99%에서 85%로 하락했다. 그러나 올해 공급 예정물량의 절반인 1만 4,000가구가 지방에 집중되어 있어 미분양 리스크가 남아있다.

5. 이재명 “부동산 공급 늘리는 방향으로 관리”

- 핵심 요약: 이재명 더불어민주당 대선 후보가 19일 “부동산은 수요·공급의 원리에 따라 공급이 부족하면 공급을 늘리는 방식으로 관리해 나갈 생각”이라고 밝혔다. 부동산 문제로 정권 교체에 실패한 문재인 정부와 차별화를 꾀하며 수도권 표심을 잡겠다는 의도로 풀이된다. 진성준 선대위 정책본부장도 “민주당 부동산 정책의 핵심은 주택 공급 확대”라고 강조했다.

6. ‘가장 안정적’ S&P500ETF마저 1년내 처분···세금도 되레 단타에 유리

- 핵심 요약: 국내 ETF 시장이 200조 원 규모로 성장했음에도 장기 투자 문화가 정착되지 않고 있다. 국내 대형 증권사 분석 결과 개인투자자들의 ‘KODEX S&P500 ETF’와 ‘KODEX 나스닥100 ETF’ 평균 보유 기간은 각각 320일, 338일에 불과했다. 세제 등 정책이 장기 투자보다 단기 투자에 유리하게 설계되어 있기 때문이다. 부동산 가격이 급등하면서 장기 투자 여력이 감소한 것도 원인으로 지목된다.

[키워드 TOP 5]

토허구역 풍선효과, 중저가 아파트 상승세, 세종시 상승거래, 방배동 모아타운, 건설사 미분양 리스크, AI PRISM, AI 프리즘

우승호 기자 derrida@sedaily.com이은재 인턴기자 jaeunle@sedaily.com

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