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NH투자증권 제공

[파이낸셜뉴스] 오는 6월 3일 조기대선 이후 토지거래허가제와 대내외 경제 불확실성 등이 국내 부동산 시장의 주요 변수가 될 것이라는 전망이 나왔다. 수도권은 지역별 차별화 흐름을 이어가고 지방은 지난 부진을 딛고 진작이 기대되는 가운데 새 정부 출범에 맞춰 중장기적인 자산 구조와 포지션을 점검해야 한다는 조언이다.

21일 NH투자증권은 '부동산 공약 분석 및 대선 이후 전망? 새 시대, 익숙한 불안' 보고서를 발간하고 이같이 밝혔다. 이번 보고서는 6월 조기 대선에 앞서 부동산 시장의 방향성을 전망했다.

21대 대통령 선거 후보 이재명, 김문수, 이준석 정책을 분석한 결과 세 후보 모두 주택 공급 확대와 정비사업 활성화를 핵심 과제로 삼았고, 청년·신혼부부 등 실수요자 중심 정책을 강조한 것으로 분석했다. 단, 추진 방식에서 차이가 존재하는데 △이재명 후보는 공공 중심 도심 개발 및 균형발전 △김문수 후보는 규제 철폐와 지방 권한 강화 △이준석 후보는 민간 중심 공급과 실용적인 제도 개선에 중점을 둔 것을 차이점으로 꼽았다.

보고서에는 이전 정권의 부동산 정책과 시장 흐름과 현재의 부동산 현상 분석도 담았다. 부동산 시장이 정책 기조만으로 설명되지 않고 대내외 경제 여건, 금리 등 시장 구조적 특성을 함께 봐야한다고 설명했다. 역사적으로 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기, 팬데믹과 같이 금리, 수급, 경기 사이클 등 거시적 변수는 정책만큼 시장에 영향을 미쳤다고 분석했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "이번 대선에서는 후보 간 부동산 공약의 방향성이 비슷한 만큼, 단기적으로는 글로벌 통상 환경, 금리 인하 시점, 강남·용산 등 주요 규제지역의 해제 여부, 그리고 수급 여건이 시장 흐름을 좌우할 가능성이 크다"고 밝혔다. 정책 변화에 대한 기대감은 유효하나, 시장 참여자들은 더욱 복잡한 변수들을 고려할 수밖에 없다는 설명이다.

이러한 흐름 속 중장기적으로 서울과 수도권은 정비사업 가시화 지역 중심으로 회복될 가능성이 높다고 봤다. 지방은 광역시 및 산업기반 지역을 중심으로 점진적 회복을 나타낼 것으로 보고, 구조적으로는 1주택 중심 고가 자산 집중이 지속될 가능성이 크다고 전망했다.

향후 시장의 핵심 변수로는 △강남·용산 등 토지거래허가구역 규제 지속 여부(9월 30일 지정 연장 여부) △연내 기준금리 인하 가능성(2~3차례 인하 전망) △공급 확대 공약의 현실화까지 필요한 시간과 정비사업 기대수요 △지방 부동산 시장의 선택적 회복 기대 등을 제시했다. 특히 지방의 경우 인구 감소와 고령화 등 구조적 한계에도 불구하고, 미분양 해소와 건설경기 회복 기조가 일부 회복 흐름을 이끌 수 있다고 전망했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "정책 변화에 대한 기대보다 지금은 불확실성에 대한 막연한 우려보다는 자산 포트폴리오를 점검하고, 실수요자와 투자자 각각의 전략을 재정립할 시기"라며 "실수요자라면 금리 인하 및 정책 변화에 따른 기회 타이밍을 사전에 고려한 접근이 필요하고, 투자자는 정부 정책 기조가 명확해진 이후에 선택과 집중 전략을 구사하는 게 바람직하다"고 조언했다.

seung@fnnews.com 이승연 기자

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