전문가들 "3기 신도시 용적률 높여 공급 늘리고 재초환 폐지해야"

(서울=연합뉴스) 임기창 오예진 기자 = 3년 만에 조기 대선이 치러지면서 새 정부 출범 이후 집값은 어떤 변화가 있을 지 관심이 쏠리고 있다.

현재는 수요에 못 미치는 아파트 공급, 전세 사기 여파로 인한 비(非)아파트 시장 침체에 더해 금리 인하 추세까지 겹치면서 단기적으로는 아파트를 중심으로 한 집값 상승 요인이 많은 상황이다.

다만 21대 대통령 당선이 확실시되는 이재명 더불어민주당 후보가 주택 공급 및 과세, 대출 규제 관련해 어떤 정책을 사용하느냐에 따라 집값의 전반적인 추세도 변화할 수 있는 만큼 집권 초반에 내놓는 구체적인 부동산 정책을 먼저 지켜봐야 한다는 의견이 많다.

[연합뉴스 자료사진]

공급 부족에 금리 인하까지…서울 강세, 지방 약세 '양극화' 지속 전망

이 후보는 지표상 주택공급이 부족한 상황에서 집권하게 됐다.

서울의 아파트 입주 물량은 올해 약 4만7천가구에서 내년 2만4천가구 수준으로 급감할 전망이다.

전문가들은 공급 부족 상황이 당분간 해소되기 어려울 것으로 보고 있다. 이 때문에 최근 서울 중심의 가격 상승세가 한동안 지속될 가능성이 크다고 전망한다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "전세사기 여파로 빌라·다세대 등 비아파트 기피 현상이 심화하고, 공급도 침체한 상황"이라며 "수요자들이 원하는 아파트값은 당분간 지속해 오를 가능성이 있다"고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 "공공택지 입주 물량 부족, 재건축·재개발 입주 물량 급감, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 따른 민간 도시개발사업 침체라는 3요소가 내년부터 맞물리기 시작할 것"이라며 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속될 것으로 예상했다.

여기에 주택담보대출 금리가 최근 3%대에 진입하고, 이달 들어 한국은행이 기준금리도 인하하면서 주택 매수심리는 언제라도 살아날 수 있는 상황이다.

다음 달부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되지만 대출 영향이 적은 강남 등 초고가 아파트와 정비사업 호재가 있는 재건축·재개발 단지는 상승세가 이어질 가능성이 크다.

이에 비해 지방 주택시장은 침체가 이어지며 양극화가 심화하고 있다. 현재 전국적으로 준공 후 미분양 주택은 지난 4월 말 기준 2만6천422가구로 이 가운데 83%가 지방에서 발생했다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "지방 대다수 중소도시와 외곽은 인구 감소, 고분양가, 미분양 적체 등 3중 부담으로 수급 불균형이 심화하고 있으며 정책 지원 없이 회복되기 어렵다"며 "특히 미분양 해소가 더딘 지역은 건설사 신규 공급이 전면 중단된 상태로 수요 기반 부재→공급 급감→거래 침체→가격 하락의 악순환이 지속될 가능성이 크다"고 분석했다.

"3기 신도시 용적률 확대·재초환 폐지로 공급 확대해야"…지방은 미분양 지원 대책 주문

이 때문에 전문가들은 서울 등 수도권은 집값 안정, 지방은 미분양 등 시장 침체에 맞춤형으로 대응하는 '투트랙' 전략이 필요하다고 입을 모은다.

수도권의 경우 단기적인 주택공급 확대를 위해 3기 신도시 용적률을 높여 공급물량을 늘릴 필요가 있다는 지적이 나온다.

박합수 교수는 "3기 신도시 용적률을 300∼350% 수준으로 상향하면 25만가구 정도를 쉽게 늘릴 수 있다"며 "이미 진행 중인 사업이라 5년 안에 입주할 수 있고, 10만가구 정도를 청년층 공공주택으로 할당한다는 신호를 주면 지금 주택을 구매하려는 수요를 대기수요로 돌려 시장 불안 요소를 줄일 수 있다"고 했다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 "3기 신도시 등에서 공급이 신속히 이뤄지도록 건설사 등에 빨리 사업을 진행할 수 있는 판을 깔아주는 것이 당장 할 수 있는 일"이라고 말했다.

이와 관련, 이 후보도 대선 후보 당시 발표한 공약집에서 "중산층·저소득층을 위한 주택 공급 중심의 주거 정책에 집중하겠다"며 공급 확대로 집값을 안정시키는 정책 방향을 강조했다.

4기 신도시 개발 계획도 언급했다.

전문가들은 집값 상승세가 두드러진 서울 도심의 주택 공급 확대를 위해 재건축 초과이익환수제도 폐지해야 한다고 주문한다.

윤석열 정부는 물가 상승과 공사비 급등으로 조합원들의 추가분담금이 급증한 상황에서 재초환 부담금까지 부과될 경우 사업 추진이 불가능할 것으로 보고 재초환 폐지를 추진했다.

그러나 더불어민주당은 재건축 초과이익 부담금이 지난해 3월부터 완화된 만큼 당분간 현 제도를 유지하며 추이를 지켜봐야 한다는 입장이다.

이 후보도 선거 운동 기간에 재건축·재개발 용적률 완화는 시사했지만, 재초환 폐지에 대해선 언급하지 않고 있다.

박합수 교수는 "재건축 조합원을 모두 투기 세력으로 보기 힘든데 재건축 초과이익 부담금을 부과하면 대출받지 않는 한 재원을 마련할 방법이 없다"며 "명분이 약한 제도이고, 도심에서 재초환으로 인한 사업 지체가 심각한 수준이어서 과감하게 폐지하지 않으면 재건축은 속도가 나기 어렵다"고 말했다.

이에 비해 지방은 시장 침체와 미분양 해소를 위해 과감한 세제 지원이 필요하다고 전문가들은 강조한다.

주택업계의 한 관계자는 "최근 미분양이 적체되면서 중소 건설사의 위기가 심각한 상황"이라며 "미분양 해소를 위한 양도세 감면 등 획기적인 지원 대책이 필요하다"고 말했다.

[박은주, 정연주, 최자윤 제작] 사진합성·일러스트

과세·대출 규제 변화, 집값 향배 변수

전문가들은 앞으로 새 정부의 부동산 세금 및 대출 정책도 집값 향배를 결정할 주요 변수로 꼽는다.

윤석열 정부는 출범 이후 줄곧 다주택자 양도세 중과를 유예하고, 공시가격 현실화율을 낮추는 방식으로 다주택자의 세부담을 줄여줬다.

그러나 다주택자 양도세 중과 유예는 내년 5월이면 종료되고, 공시가격 현실화율 로드맵 폐기는 불투명한 상황이다. 조정대상지역 등 규제지역 내 다주택자 취득세 중과 조치는 현재도 유효하다.

일단 이 당선인은 강남 유세 때 "가격이 오른다고, 다른 지역과 괴리감이 생기더라도 비싸게 사고팔겠다는 것을 굳이 압박해서 힘을 들여 낮출 필요가 있느냐"라면서 "고가 주택 거래 수요를 세금으로 누르지 않겠다"는 입장을 여러 차례 내놓은 바 있다.

집값을 잡기 위해 과도한 세부담을 지우지 않겠다는 것이다.

실제 부동산 전문가들은 과도한 다주택자 규제는 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시키며 강남 등 인기지역 쏠림 현상을 가속화하고 있다며 다주택자 규제 완화를 촉구한다.

그러나 시장에서는 강남 등 집값 상승세가 지속될 경우 새 정부가 다주택자 과세 등을 통한 수요 억제, 대출 규제나 금리 인상을 활용한 유동성 자금 줄이기 등에 나설 수 있다는 관측이 계속해서 나오고 있다.

권대중 교수는 "공급 증대는 불확실성이 크고 중장기 대책이어서 시장에 당장 영향을 미칠 수는 없다"며 "이 당선인이 지난 대선 당시 들고 나온 국토보유세를 이번에는 내세우지 않았지만 부동산 가격이 오르면 이를 다시 거론하거나 종합부동산세를 강화할 가능성도 있다"고 말했다.

pulse@yna.co.kr

▶제보는 카톡 okjebo

Copyright © 연합뉴스. 무단전재 -재배포, AI 학습 및 활용 금지