"하반기 서울 집값 더 오른다
공급절벽 해소해야"
부동산 전문가 50명 긴급 설문
"새 정부, 지방 미분양 해결 시급"

서울 아파트 전경. 사진=뉴스1

국내 부동산 전문가 10명 중 9명은 하반기 서울 아파트 가격이 뛸 것으로 내다봤다. 이재명 대통령이 공급 확대를 통한 시장 안정을 공약한 것과는 상반된 전망이다. 새 정부가 ‘공급 부족’ 우려를 불식하고, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 심리를 완화하려면 부동산 규제 완화와 주택 공급 확대에 주력해야 한다는 제언이 나왔다. 

한국경제신문이 건설사, 시행사, 학계, 금융권 등 부동산 전문가 50명을 대상으로 5일 긴급 설문조사를 벌인 결과 43명(86%)은 새 정부 출범 후 서울 아파트 가격이 상승할 것으로 전망했다. 5% 이상 급등을 예측한 비율도 20%에 달했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색과 공사비 갈등 등으로 서울 지역 신규 공급에 ‘빨간불’이 켜졌기 때문이다.

이번 정부가 가장 방점을 찍어야 할 부동산 정책 목표는 ‘지방 미분양 해결’(34%)과 ‘주택 공급 확대’(30%)가 1, 2위를 차지했다. 가장 높은 점수를 주고 싶은 부동산 공약으로는 ‘재건축·재개발 때 용적률 상향’(64%)을 꼽았다.

과감한 규제 완화 카드가 필요하다는 의견도 쏟아졌다. ‘공급 절벽’ 해소를 위해 새 정부가 시급히 해야 할 정책(복수응답)은 ‘양도세와 취득세 등 세제 감면’(68%)과 ‘대출 규제 완화’(62%)라는 응답이 많았다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “여력이 있는 유주택자가 주택 수요를 일으켜야 지속적인 공급이 가능하다”며 “1가구 1주택 정책 폐지나 과감한 완화가 필요하다”고 말했다.

 "재건축 활성화 공약 기대 커…지방 미분양 해소 위해 稅감면 필요"
 42% "내년까지 집값 상승세"…"4기 신도시 추진은 개선 필요"

이재명 정부가 해결해야 할 부동산 과제는 수두룩하다. 서울을 포함한 수도권은 공급 불안으로 집값이 치솟고, 지방에선 준공 후 미분양(악성 미분양)이 쌓이고 있다. 부동산 전문가들은 신규 주택 공급 부족과 기준금리 인하 기대 등으로 올해 하반기에도 아파트 매매가와 전셋값이 동반 상승할 것으로 내다봤다. 전문가들은 민간 공급 확대, 다주택자 세제 완화 등 시장 안정을 위한 실행력 있는 부동산 정책이 그 어느 때보다 필요하다고 입을 모았다.

 ◇ 서울은 상승 이어질 듯

5일 한국경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문조사한 결과 이재명 정부 출범 이후 전국 아파트값이 강보합세를 보일 것이라는 의견이 대다수였다. 62%는 상승을 예상했으며, 36%는 보합(-1~1%)을 전망했다. 나머지 2%만 하락을 점쳤다. ‘상승론’에 베팅한 전문가의 41.9%는 내년 하반기, 35.5%는 2027년 이후까지 오름세가 이어질 것으로 봤다. 상승을 내다본 이유는 신규 공급 부족, 추가 금리 인하 기대, 전셋값 상승 때문이다.

지역별로 나눠 보면 서울과 지방의 전망이 극명하게 엇갈린다. 서울은 전문가 86%가 매매가격 상승을 예측했다. 가장 큰 이유는 공급 부족 우려다. 여기에 ‘똘똘한 한 채’ 강화 기조가 맞물렸다. 다주택자 규제와 상가 오피스텔 등 수익형 부동산 시장 침체 속에 강남권 아파트를 제외하곤 자금이 흐를 만한 투자처가 잘 보이지 않고 있다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “서울은 자산가 중심 매수세가 형성된 곳이 많아 다음달 시행되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)의 영향도 크지 않을 것”이라고 말했다.

지방 아파트 가격 전망은 보합(48%)이란 답변이 절반에 가까웠다. 상승과 하락 응답자는 26%로 동률을 이뤘다. 비수도권은 수요 대비 공급 과잉 속에 ‘불 꺼진 아파트’가 속출하고 있어서다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 기준 전국 준공 후 미분양 주택(2만6422가구)의 82.9%(2만1897가구)가 지방에 집중돼 있다. 인구 감소, 지역 경기 위축 등이 함께 작용하고 있다.

 ◇ “지방 미분양 해결” 서둘러야

이재명 대통령의 부동산 공약 중 가장 좋은 평가를 받은 건 도심 주택 공급과 관련이 깊은 ‘서울 재건축·재개발 때 용적률 상향’(64%)이었다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “부동산 공약이 세금 폭탄식 규제보다 시장 흐름을 인정하는 실용적 노선인 점에서 높은 점수를 주고 싶다”고 말했다.

개선해야 할 공약으로는 ‘4기 스마트 신도시 건설’(46%)을 꼽은 전문가가 절반에 가까웠다. 4기 신도시 건설은 기존 2~3기 신도시의 교통·일자리·자족성 문제가 여전히 해결되지 않은 상황에서 현실성과 추진력 면에서 개선이 필요하다는 의견이다. ‘고품질 공공임대주택 및 공공임대 비율 확대’(30%)에 대한 우려도 컸다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “막대한 예산이 수반되는 공공임대 확대는 결국 중산층 이상의 세 부담을 가중시킬 것”이라고 했다.

새 정부가 가장 방점을 찍어야 할 부동산 정책으로는 ‘지방 미분양 해결’(34%)과 ‘주택공급 확대’(30%)라는 답이 많았다. 이어 ‘집값 안정’(12%), ‘국토 균형발전’(10%) 등의 순이었다. 주택 공급 절벽 해소를 위해 시급히 펼쳐야 할 정책으로는 ‘양도소득세, 취득세 등 세제 감면’(68%),‘대출 규제 완화’(62%), ‘비아파트 규제 추가 완화’(34%) 등을 꼽았다. 집값 안정을 위한 정책(복수응답)으로는 ‘세제 감면 등을 통한 수요 회복’(72%), ‘공급 확대를 통한 시장의 공급 부족 우려 불식’(64%) 등의 답변이 많았다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 조기 정리, 금리 인하 등을 통한 민간 개발사업 활성화가 필요하다”고 강조했다.

이인혁/심은지 기자 twopeople@hankyung.com

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