'민간임대 만기' 10만가구 출구 막혔다
10년 임대의무 끝나가는데…손놓은 정부 탓에 '혼란'
매각이냐, 사업 연장이냐…결정 앞둔 임대주택 리츠 
분양전환 기준·기금회수 방안 아직 없어 처리 불투명

< ‘안갯속’ 민간임대 > 경기 수원시 오목천동 ‘수원 권선 꿈에그린’은 2400가구 규모의 공공지원 민간임대 아파트다. 주택도시보증공사(HUG)와 신한투자증권, 한화 등이 출자한 대한제1호뉴스테이가 2018년부터 임대로 운영하고 있다. 한화 건설부문 제공

민간임대주택 리츠(부동산투자회사)의 의무 임대 기간(8~10년) 만기가 속속 다가오는 가운데 ‘출구 전략’에 관한 정부 지침이 불명확해 현장에서 혼선을 빚고 있다. 2015년 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업으로 도입된 민간임대 리츠 정책의 신뢰가 흔들리고 관련 산업이 위축될 것이라는 우려가 나온다.

16일 업계에 따르면 올해 서울 영등포 ‘H하우스 대림 뉴스테이’(301가구), 경기 성남 ‘e편한세상 테라스 위례’(360가구), 충남 천안 ‘천안두정 대림아크로텔’(1135실) 등을 보유한 민간임대 리츠 세 곳이 만기를 맞는다. 내년에는 인천 ‘e편한세상 도하’ 등 11곳이 의무 임대 기간을 채운다. 그동안 공급된 민간임대는 129개 단지, 10만3000여 가구에 달한다.

문제는 이들 리츠가 임대 사업을 연장할지, 분양(매각)할지를 확정하지 못하고 있다는 점이다. 세입자의 주거 안정을 위해서도 향후 운영 방향을 정해야 한다. 하지만 정부는 분양 전환 시점과 방식, 기금 회수 방안 등 가이드라인을 제시하지 않고 있다. 오는 11월 만기인 e편한세상 테라스 위례 세입자들은 지난달 분양추진위원회를 구성해 임대사업자, 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG) 등에 해결책을 요구했지만 “정해진 것은 없다”는 답변만 들었다.

대부분 민간임대는 낮은 임대료로 적자를 내고 있어 매각 수익으로 사업비를 충당해야 한다. 하지만 매각할 때 기금 출자자인 HUG 동의가 필요하고, 임대차보호법에 따른 계약갱신요구권이 변수라는 지적이 나온다. 국회에는 분양 전환할 때 무주택 임차인에게 우선 분양하도록 하는 법안이 발의돼 있다. 조준현 한국리츠협회 정책본부장은 “민간이 정부 정책을 신뢰하고 장기 임대를 감수해 왔다”며 “임대사업자가 적정한 이윤을 회수할 수 있도록 출구 전략을 마련해줘야 한다”고 말했다. 

 임대 연장도, 매각도 못해…뒷짐진 정부에 129개 단지 '대혼란'
 대다수 리츠, 적자 허덕…매각해야 사업비 건지는데

인천 미추홀구 ‘e편한세상 도하’ 5단지(932가구)와 6-1단지(1173가구)는 2015년 박근혜 정부가 중산층 주거 혁신 정책으로 내세운 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택) 1호 사업장이다. 임대료가 시세보다 저렴해 매각(분양 전환)해야 출자자가 사업비를 건질 수 있다. 하지만 내년 2월 의무 임대 기간이 끝나는데 아직 출구 전략을 못 세우고 있다.

임대주택 리츠(부동산투자회사) 만기가 속속 다가오는데도 정부 규정이나 지침이 명확하지 않아 현장에서 혼란이 벌어지고 있다. 민간 사업자가 만기 때 손실을 만회해야 하지만 뾰족한 해결책이 없다. 세입자도 임대 연장이나 분양이 가능한지 몰라 피해가 커질 수 있다는 우려가 나온다.

 ◇ 불명확한 지침에 만기 앞둔 리츠 혼란

16일 한국리츠협회에 따르면 지난 3월 기준 임대주택 리츠는 182개, 19만4708가구(총자산 42조9000억원)다. 이 중 주택도시보증공사(HUG) 등의 출자를 받아 민간 사업자가 운영하는 ‘공공지원 민간임대주택 리츠’가 129개(10만3769가구)로 가장 많다. 공공지원 민간임대는 공공임대보다 임대료는 높지만, 민간 자본과 노하우를 활용해 주거 품질이 상대적으로 우수한 장점이 있다. 입주 자격이 유연해 더 많은 계층이 신청할 수 있다.

2015년 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제정으로 본격화한 공공지원 민간임대주택 리츠의 만기가 다가오고 있다. 올해는 서울 영등포구 ‘H하우스 대림 뉴스테이’(301가구), 경기 성남 ‘e편한세상 테라스 위례’(360가구), 충남 천안 ‘천안두정 대림아크로텔’(1135실)이 의무 임대 기간을 채운다. 내년 11곳에 이어 2027년 7곳, 2028년 9곳, 2029년 9곳이 예정돼 있다.

만기를 앞둔 리츠에는 두 가지 선택지가 있다. 임대 사업 연장과 분양 전환이다. 업계에선 “지금 같은 상황이라면 두 선택지 모두 혼란이 따른다”고 말한다. 대부분 임대주택 리츠는 적자다. 임대 연장을 고려해도 최대 출자자인 HUG가 동의해줄지 불투명하다. HUG가 돈을 빼면 새로 자본을 조달해야 해 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

 ◇ 분양 전환 단지 규제 움직임도

매각도 간단치 않다. 2020년 임대차보호법 개정으로 생긴 계약갱신요구권 때문이다. 의무 임대 기간이 끝난 뒤 매각하고 싶어도 임차인을 마음대로 내보낼 수 없다. 공공임대는 관련법에 따라 분양 전환 미신청 가구에 퇴거를 요구할 수 있지만, 민간임대는 민간임대주택특별법에 관련 조항이 없다. 의무 임대 기간이 끝난 민간임대주택에만 계약갱신요구권 적용을 예외로 해야 한다는 요구가 나오는 이유다. 업계 관계자는 “중간에 공실이 생기면 새 임차인을 받지 않는 곳도 있다”고 했다.

정치권에서 만기 도래 리츠를 규제하려는 움직임을 보이는 것도 불안 요인이다. 공공지원 민간임대주택이 분양 전환할 때 무주택 임차인에게 우선 분양하도록 하는 법안과 분양가에 제한을 두도록 하는 법안 등이 발의됐다. 리츠협회 관계자는 “중산층 수요까지 흡수한다는 정책 취지에 따라 뉴스테이 단지엔 유주택 입주자가 많다”며 “발의 법안이 통과되면 입주자 반발이 클 것”이라고 했다.

업계에선 민간임대주택 리츠에 종합부동산세를 면제하고, 임대주택 운영을 목적으로 통매입하면 취득세를 면제해주는 유인책이 필요하다고 말한다. 2015년 시작한 뉴스테이가 2018년 공공지원 민간임대주택으로 바뀌고, 지난해에는 기업형 장기임대주택이 새로 발표되는 등 정책 변화가 잦았다. 당시 정책에 맞춰 공급된 단지를 뒤늦게 규제한다면 신뢰를 떨어뜨려 민간임대 산업이 크게 위축될 것이란 지적이 나온다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “임대주택 사업자는 뉴스테이 사업이 어떻게 마무리될지 관심이 높다”며 “임대주택 시장을 활성화하려면 이들 사업장에 안정적인 출구를 보장해 시장 신뢰를 확보해야 한다”고 말했다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com

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