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[실시간뉴스]9월 통계 안 썼나 못 썼나 …10·15 대책 '위법성' 논란 [추적+]

온카뱅크관리자

2025-11-10 12:57:46

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 심층취재 추적+ 강력한 부동산 수요 억제책 발표 서울과 경기 12곳 규제 지역 지정 발표 보름 만에 터진 위법성 논란 기획재정위원회 종합감사서 제기 정책 밀어붙이려 유리한 통계 썼나 
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 <img alt="10·15 부동산 대책이 위법성 논란에 휩싸였다. [일러스트 | 게티이미지뱅크, 더스쿠프]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124255369iwgo.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="0bsh0lDgs2" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124255369iwgo.jpg" width="658">
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 10·15 부동산 대책이 위법성 논란에 휩싸였다. [일러스트 | 게티이미지뱅크, 더스쿠프]
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 # 6·27 대책을 통해 수요를 억제했지만 통하지 않았다. 공급을 중심에 둔 9·7 대책 역시 집값을 안정화하는 데 실패했다. "공급 효과는 수년 후에 나타난다"는 점이 정책을 짓눌렀다. 이재명 정부의 10·15 대책은 이런 현실적 고민에서 기인했을 가능성이 높다. 두차례에 걸친 부동산 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 '좀 더 강한 수요 억제책'을 꺼내들었다는 얘기다. 
 # 하지만 명분과 과정이 어떻던, '수요 억제책'은 반발이 뒤따르게 마련이다. 그래서 예민한 대책을 시장에 내놓을 땐 정책 집행자의 도덕성뿐만 아니라 정책을 설계·추진하는 과정에서 적용하는 법적 기준 등을 훨씬 더 엄격하게 따져야 한다. 하지만 10·15 대책은 두가지 조건을 충족하지 못했다는 지적을 받고 있다. 도대체 10·15 부동산 대책의 '위법성 논란'은 어디서 시작된 걸까.
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 <img alt="10·15 부동산 대책을 발표하는 김윤덕 국토부 장관.[사진｜뉴시스] " class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124256699ddeq.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="pxADHwgRm9" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124256699ddeq.jpg" width="658">
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 10·15 부동산 대책을 발표하는 김윤덕 국토부 장관.[사진｜뉴시스] 
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 # 10월 15일, 정부가 '강력한 수요 억제책'을 꺼내들었다. 새 정부 출범 이후 연거푸 내놓은 부동산 정책에도 수도권을 중심으로 한 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않았기 때문이다. 정부는 10·15 정책을 통해 주택담보대출을 더 조인 것은 물론이고, 서울 전역과 과천·분당 등 경기도 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했다. 해당 지역의 아파트를 토지거래허가구역으로 묶어 '갭투자'도 사실상 봉쇄했다. # 하지만 정책 발표 보름 만에 10·15 정책의 위법성 논란이 터졌다. "정부가 규제 지역을 확대하기 위해 9월 통계를 배제하고 6~8월 통계만 취사선택했다"는 게 논란의 골자다. 9월 통계를 규제의 근거로 삼았다면 조정대상지역과 투기과열지구에 새롭게 지정된 서울 4개 자치구(강북·금천·도봉·중랑)와 경기 4개 지역(의왕시, 성남시 중원구, 수원시 장안·팔달구)은 규제 대상에서 제외된다. 정부는 10·15 부동산 정책을 수립할 당시엔 9월 통계를 볼 수 없었다고 항변했지만, 설득력이 떨어진다. # 이 문제를 공론화한 천하람 개혁신당 의원은 "행정소송을 통해 위법행위를 밝히겠다"고 선언했다. 과연 이재명 정부는 이 문제를 어떻게 해결할까. 더스쿠프가 10·15 정책의 '위법성 논란'을 쉽게 풀어봤다.
 정책의 기준은 명확해야 한다. 그래야 정당성이 생기고, 뒤탈이 없다. 특히 정부가 정책을 수립·집행할 땐 어떤 기준이든 엄격하게 지켜야 한다. 말 많고 탈 많은 10·15 부동산 대책에서 또 다른 논란이 터졌는데, 그 이유가 바로 기준이 흔들렸기 때문이다. 대체 어떤 문제가 숨어 있는 걸까.
 지난 10월 15일 이재명 정부가 세번째 부동산 정책을 발표했다. 수도권 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한하고, 다주택자 대출을 사실상 금지한 6·27 대책, 주택공급 물량을 늘리면서 공급 속도를 높이겠다는 9·7 대책에 이은 정책이었다. 골자는 '더 강력한 수요 억제책'이었다. 6억원이던 주담대 한도를 주택가격에 따라 다르게 적용한 결과, 주택가격 15억~25억원 이하는 주담대 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 낮아졌다.
 규제 지역도 크게 늘렸다. 정부는 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구 등 4개 자치구에만 적용했던 조정대상지역과 투기과열지구를 서울 전역으로 확대했다. 주택가격 상승세가 나타난 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기도 12개 지역도 규제 지역으로 새롭게 지정했다.
 이에 따라 조정대상지역과 투기과열지구의 무주택자나 처분조건부 1주택자의 주담대 담보인정비율(LTV) 한도는 정책 발표 다음날인 10월 16일부터 70%에서 40%로 축소됐다. 더불어 규제지역 내에서 3억원을 초과하는 아파트를 매입한 경우엔 전세대출도 제한했다. 1억원 이상 신용대출을 받은 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 매입을 금지했다.
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 <img alt="[사진｜뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124258003cgfr.jpg" data-org-width="1185" dmcf-mid="U8hT7ysAOK" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202511/10/thescoop1/20251110124258003cgfr.jpg" width="658">
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 [사진｜뉴시스]
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 아울러 조정대상지역과 투기과열지구로 지정한 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 이에 따라 자치구 시장·군수·구청장의 허가 없이는 주택거래가 불가능해졌고, 거래 허가를 받더라도 2년간 실거주해야 하는 의무가 생겼다. 전세를 끼고 주택을 매매하는 '갭투자'가 사실상 불가능해진 것이다.
 [※참고: 토지거래허가 대상은 투기과열지구 내 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택이다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지다.]
 ■ 10·15 대책 위법성 논란 = 하지만 10·15 대책 발표 보름 만에 위법성 논란이 불거졌다. 시작은 10월 30일 국회에서 열린 기획재정위원회 종합감사였다. 이날 천하람 개혁신당 의원은 "10·15 부동산 대책이 주택법 시행령을 위반했다"고 목소리를 높였다. 어떻게 된 일일까.
 우선 주택법 시행령을 살펴보자. 주택법 시행령 제72조의 3은 조정대상지역 지정 기준을 규정하고 있다. 요약하면 다음과 같다. "조정대상지역은 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급해 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과해야 지정할 수 있다."
 부동산 대책을 10월 15일에 발표했다는 점을 감안하면 7~9월의 통계를 사용해야 한다. 문제는 정부가 10·15 부동산 대책을 발표하면서 6~8월 통계를 기준으로 삼았다는 점이다. 천하람 의원은 "7~9월 3개월간 서울시 중랑·강북·도봉·금천구, 경기 성남시 중원구, 의왕시, 수원시 장안·팔달구의 주택 가격 상승률은 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘지 않았다"며 "그런데 정부는 임의로 6~8월 통계를 적용했다"고 꼬집었다. 
 그는 "이런 행위는 명백한 위법 행정"이라며 "주택법에 전前월의 통계가 없으면 전전前前월의 통계를 써도 된다는 내용이 어디 있냐"고 비판의 목소리를 높였다. 정부는 부동산 대책을 발표할 때는 9월 통계가 없어 어쩔 수 없었다고 해명했다. 
 이날 종합감사에 참석한 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "우리가 받은 통계로는 최근 3개월이 6~8월이었다"며 "9월 통계가 발표되지 않아 불가피하게 6~8월 통계를 적용해 정책을 추진할 수밖에 없었다"고 말했다. [※참고: 구 부총리의 해명은 짚어볼 점이 있다. 정부가 부동산 대책을 발표한 10월 15일엔 9월 주택가격 통계도 공개됐다. 정부가 9월 주택가격 통계를 정말 몰랐는지에 의문이 제기되는 이유다. 이 이야기는 후술했다.]
 하지만 이 결정은 규제 지역에 커다란 영향을 미쳤다. 천하람 의원의 주장대로 7~9월 통계를 적용하면 조정대상지역과 투기과열지구에 새롭게 지정된 서울 4개 자치구(강북·금천·도봉·중랑)와 경기 4개 지역(의왕시, 성남시 중원구, 수원시 장안·팔달구)은 제외돼야 한다.
 일례로 서울시 도봉구의 6~8월 주택 가격 상승률은 0.55%를 기록했다. 이는 같은 기간 소비자물가상승률 0.21%를 두배가량 웃도는 수치다. 하지만 7~9월 주택 가격 상승률은 0.58%로 소비자물가상승률(7~9월) 0.55%를 소폭 웃도는 데 그쳤다. 7~9월을 기준으로 삼으면 도봉구는 조정대상지역과 투기과열지구로 지정할 수 없다는 얘기다.
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 어떤 지역을 규제하는 정책을 펼 때 예민하게 작업해야 하는 건 부동산 거래도 거래지만, 세금에 큰 영향을 미치기 때문이다. 조정대상지역에서 주택을 거래하면 납부해야 할 세금이 크게 늘어난다. 1세대 1주택자(2년 이상 거주)는 주택을 처분해도 양도세를 내지 않는다.
 하지만 양도가가 12억원을 넘는 조정대상지역 주택은 12억원을 초과하는 금액에 양도세를 부과한다. 취득세도 마찬가지다. 비규제지역에서는 최대 1~3% 취득세율을 매기지만 조정대상지역에서 다주택자에겐 8~12%의 중과세율을 적용한다.
 천하람 의원은 10월 30일 열린 기재위 종합감사에서 "조정대상지역과 투기과열지구 지정은 조세 문제"라면서 다음과 같이 주장했다. "세금을 깎아주는 것도 아니고 더 내라고 할 때는 명확한 법적 근거를 갖고 시행해야 한다. 그것이 조세법률주의고 법치행정의 기본원칙이다."
 ■ 정부 "위법성 없다" = 그런데도 정부는 위법성이 없다는 주장을 굽히지 않고 있다. 주택법 시행령 72조의2(투기과열지구의 지정기준) 제2항과 72조의3(조정대상지역의 지정기준) 제2항에서 "지정기준 충족 여부를 판단할 통계가 없는 경우에는 그 기간과 가장 가까운 월 또는 연도의 통계를 기정 기준의 통계로 본다"고 규정하고 있다는 게 이유다.
 국토교통부는 "규제 지역을 판단한 주거정책위원회 심의·의결 시점에는 8월 이전 통계만 존재했다"며 "투기과열지구와 조정대상지역 지정은 관련법에서 규정한 절차에 따라 적법하게 이뤄졌다"고 밝혔다.
 하지만 정부의 해명에도 논란거리는 남는다. 정부는 10월 15일 오전 10시께 10·15 부동산 대책을 발표했다. 그런데 국토부 산하 한국부동산원이 '9월 전국주택가격동향조사' 통계를 발표한 것은 그날 오후 2시였다. 부동산 정책의 근거가 되는 통계를 발표하기 4시간 앞서 대책을 발표하면서 9월이 아닌 8월 통계를 적용했다는 것이다.
 당연히 정부가 9월 통계를 모르고 대책을 발표했느냐는 논란이 일었다. 통계법 제27조의2에 따르면 통계작성기관이 관계 기관에 작성된 통계를 제공하는 경우에는 통계를 발표 예정일 전날 낮 12시 이후 제공할 수 있다.
 정부가 10월 14일에 9월 주택가격 통계를 이미 전달받고도 이를 무시한 채 10·15 부동산 정책을 강행한 것이 아니냐는 의혹이 제기되는 이유다.[※참고: 정부의 부동산 정책을 결정하는 주거정책심의위원회가 진행된 것은 10·15 대책 발표 이틀 전인 10월 13일이었다.]
 이는 행정법적으로도 문제가 된다. 행정처분의 적법 여부는 그 효력이 발생하는 '처분시점'을 기준으로 판단하고 있어서다. 10·15 대책의 효력이 발생한 시점은 공고일인 10월 16일이었다. 앞서 언급했듯이 전국주택가격동향조사 결과가 발표된 것은 10월 15일이었다. 행정처분일을 기준으로 삼으면 정부가 주택법 시행령을 위반한 셈이 된다.
 천하람 의원 "10·15 대책의 효력이 발생하는 것은 10월 16일부터"라며 "10월 16일 기준으로 행정처분의 적법성을 판단해야 하는데 이날은 이미 9월 소비자물가 통계와 주택가격 통계가 모두 나온 이후"라고 꼬집었다.
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 ■ 행정소송으로 번질까 = 개혁신당은 이 문제의 판단을 사법부에 맡기겠단 방침을 세웠다. 천하람 의원은 지난 5일 국회에서 기자회견을 열고 "9월 주택가격 통계에 따르면 서울시 4개 지역과 경기도 4개 지역은 조정 대상에 포함될 수 없다"며 "정부가 스스로 이번 대책을 수정하지 않으면 사법부에 시정을 요청할 수밖에 없다"고 밝혔다. 천하람 의원실 관계자는 "현재 소송인단을 모집하고 있다"며 "소송인이 모집되는 대로 최대한 빨리 후속 조치를 진행할 예정"이라고 덧붙였다. 
 법적 논란은 현실화하고 있다. 이종배 서울시의원(국민의힘)은 지난 10일 김윤덕 국토부 장관을 서울경찰청에 허위공문서작성과 직권남용 등 혐의로 고발했다. 더 큰 문제는 이번 논란이 정부 정책의 신뢰를 무너뜨릴 수 있다는 점이다. 정부가 부동산 수요 억제 정책을 밀어붙이기 위해 유리한 통계를 취사선택한 게 아니냐는 의혹으로 번질 수 있어서다.
 익명을 요구한 부동산 전문가는 "하루빨리 부동산 가격을 잡으려는 정부의 과욕이 부른 논란이 아니겠냐"며 말을 이었다. "부동산 정책은 우리나라 가계와 경제에 큰 영향을 미친다. 정부가 정책을 밀어붙이기 위해 통계를 왜곡하려 했다는 의혹은 정책의 실효성을 깎아먹는 변수로 작용할 것이다." 
 과연 이재명 정부는 '더 강력한 수요 억제책'을 펴기 위해 통계와 기준을 무시한 걸까. 알고 그랬든 모르고 그랬든 정부의 답해야 할 문제다.
 강서구 더스쿠프 기자 ksg@thescoop.co.kr
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