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[실시간뉴스][Q&A]"현금부자만 주택 매매? 아냐…대출규제 완화 검토 안해"(종합)

온카뱅크관리자

2026-02-12 14:57:52

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 5월 9일부터 규제지역 다주택자 양도세 중과 이전에 계약후 4~6개월 내 입주시 중과 면제 가계약·사전거래약정만으론 중과 유예 안돼 
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 [세종=이데일리 서대웅 기자] 부동산 규제지역 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되는 가운데, ‘현금 부자’만 주택 매매가 가능한 것 아니냐는 지적에 정부는 “그런 비유는 적절하지 않다”고 12일 밝혔다. 대출규제 완화는 검토하지 않는다고 밝혔다. 정부는 이날 세종정부청사에서 재정경제부·국토교통부·금융위원회 합동 브리핑을 열어 이같이 밝혔다.
 현재 규제지역 내 주택담보대출은 최대 6억원까지만 나온다. 15억~25억원 주택엔 최대 4억원, 25억원이 넘는 주택엔 2억원까지만 대출이 가능하다. 이 때문에 ‘현금 부자’가 아니면 주택매매가 사실상 어렵다는 지적이 있지만, 정부는 “서울 강남 지역뿐 아니라 37개 조정대상 지역이 있다”며 “그런 비유는 적절치 않다”고 했다.
 아울러 정부는 중과 유예 종료일(5월 9일) 전 ‘가계약’만으론 양도세 중과를 면제하지 않는다고 설명했다. 토지거래허가를 받기 위한 사전거래약정 역시 계약에 해당하지 않는다. 매매계약서를 작성해 계약금을 지급한 사실을 서류로 증빙해야 중과가 유예된다.
 지난해 10월 신규 조정된 조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 무주택자에게만 주택을 팔 수 있지만, 매매 주택의 잔여 임차기간이 6개월 미만이라면 무주택자 여부와 상관없이 매매가 가능하다.
 다음은 정부가 발표한 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안’의 주요 문답이다.
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 <img alt="[이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/12/Edaily/20260212145344027qycg.jpg" data-org-width="670" dmcf-mid="yF46LViPm4" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/12/Edaily/20260212145344027qycg.jpg" width="658">
 <figcaption class="txt_caption default_figure">
 [이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습.
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 -주택 매매시 최대 5억원까지만 대출이 가능하지 않나.
 </div>
 “주택담보대출은 15억 이하 주택은 6억원까지, 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 나온다. 그리고 세입자에게 임차금을 돌려줄 때 활용할 수 있는 전세반환금대출(전세자금퇴거대출)은 최대 1억원까지 나온다. 이 한도와 주택담보비율(LTV) 40% 이하 중 낮은 금액까지만 대출이 가능하다. 주담대는 주택 매매 시, 전세자금퇴거대출은 입주 때 받기 때문에 대출 시점이 다르다.
 -대출규제로 ‘현금 부자’만 주택 매수가 가능하다는 지적이 있다. 대출규제 완화 계획은.
 ”무주택자도 어디에선가 거주하고 있을 테니 자기자본이 있을 것이다. 서울 강남 지역뿐 아니라 37개 조정대상지역이 있기 때문에 ‘현금 부자만 집을 살 수 있다’는 비유는 적절치 않다. 대출규제 완화는 검토하고 있지 않다.“
 -다주택자 양도세 중과가 시행된 적이 있나.
 ”2018년 4월부터 2022년 5월까지 다주택자 양도소득세를 중과했었다.“
 -다주택자 양도세 중과 시 지방세 포함 최고세율은.
 ”양도차익이 얼마냐에 따라 달라지지만, 82.5%다.“
 -5월 9일 전 체결하는 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전약정만으로도 중과가 유예되나.
 ”유예되지 않는다. 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 오는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우만 계약요건을 충족한 것으로 본다.“
 -5월 9일까지 계약하고 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우, 임대차계약이 종료되면 바로 실거주해야 하나.
 ”기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.“
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 <img alt="정부가 12일 오전 세종정부청사에서 다주택자 양도소득세 보완 방안 브리핑을 하고 있다.(사진=연합뉴스)" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/12/Edaily/20260212145345417bdsr.jpg" data-org-width="500" dmcf-mid="WlF021Kpmf" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/12/Edaily/20260212145345417bdsr.jpg" width="658">
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 정부가 12일 오전 세종정부청사에서 다주택자 양도소득세 보완 방안 브리핑을 하고 있다.(사진=연합뉴스)
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 -토지거래허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되나.
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 ”제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.“
 -현행 제도상 토지거래허가 대상은 허가 후 4개월 내 실입주를 해야 하는데, 6개월 내 잔금·등기가 가능하나.
 ”가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 관련 규정을 개정해 6개월 내 실입주 조건으로 도지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.“
 -임대 중인 주택에 대한 실거주 의무가 유예되는 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있나.
 ”이달 내 관련규정을 개정할 예정이다. 개정 후 허가가 가능하다. ‘부동산 거래신고법’에 따르면 신청일부터 15일(영업일) 이내 허가를 심사해야 한다. 허가받을 수 있는 기간을 고려해 허가를 신청하면 된다. 예컨대 오늘(2월 12일) 신청 시 15 영업일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.“
 -임대 중인 토지거래허가 대상 주택의 실거주 의무 유예를 위해 제출해야 하는 게 있는지.
 ”전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서, 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 이를 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세 계약서가 제출이 필요하며, 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보 동의서를 추가로 요청할 예정이다.“
 -매수자를 무주택자로 제한하는데, 무주택자 여부 기준 시점은 언제인가.
 ”허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.“
 -임대 중인 주택 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한지.
 ”매도인이 1주택자인 경우엔 적용되지 않는다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치다. 따라서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용한다.“
 -전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 회수되는데, 이번 조치로도 무주택자가 주택 매수하는 게 사실상 어려운 것 아닌가.
 ”구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주 중이고 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다. ‘아파트 취득 차주의 전세대출 만기’와 ‘취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다.“
 -무주택자는 분양권이나 입주권도 없어야 하나. 토지는 괜찮은가.
 ”무주택자의 정의는 주택이 없어야 하고, 분양권·입주권도 없어야 한다. 거래신고시스템에서 확인할 수 있다. 토지는 해당 사항이 아니다.“
 서대웅 (sdw618@edaily.co.kr) 
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