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[실시간뉴스]성수1지구 '자이' 브랜드 달까⋯GS건설 '단독입찰' [현장]

온카뱅크관리자

2026-02-20 21:47:53

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 현대건설 불참 선언하며 유찰·수의계약 수순⋯속도가 '변수' 공사비 강북 최고가 2조 규모⋯서울 평균치 대비 27% 높아 
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 [아이뉴스24 김민지 기자] 강북 재개발의 심장부로 불리는 성수전략정비구역 1지구(성수1지구) 시공사 입찰은 GS건설의 '단독 레이스'로 막을 내릴 가능성이 농후해졌다.
 당초 현대건설과 치열한 진검승부가 예상됐으나 막판 현대건설이 발을 빼겠다고 공식 선언하면서, 공사비 2조원 규모의 거대 사업지는 사실상 GS건설의 '독무대'가 됐다. 업계에서는 이를 두고 성수동의 '자이 천하'가 시작됐다는 평가와 함께, 결과가 이미 정해져 있었던 '답정너' 수주전 아니었냐는 반응도 나온다.
 시공사 선정 지연에 따른 막대한 금융 비용 부담을 성수1지구 조합이 어떻게 극복하고 관리처분 단계까지 속도를 낼 수 있을지가 향후 정비업계의 최대 관전 포인트가 될 전망이다.
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 <img alt="재개발을 앞두고 있는 성수1지구 일대 골목이 보이고 있다. [사진=김민지 기자]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204144230mzhs.jpg" data-org-width="580" dmcf-mid="xFl2S2FYhP" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204144230mzhs.jpg" width="658">
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 재개발을 앞두고 있는 성수1지구 일대 골목이 보이고 있다. [사진=김민지 기자]
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 성수1지구 재개발은 성수동1가 일대 19만4398㎡에 지하 4층~지상 최고 69층 규모의 아파트 17개 동, 총 3014가구를 조성하는 대형 프로젝트다. 예정 공사비는 2조1540억원에 달해 성수전략정비구역에 속한 4개 지구 중에서도 규모가 가장 크다. 3.3㎡(평)당 공사비는 약 1132만원 수준이다.
 주거환경연구원 조사에 따르면 이는 지난해 서울 정비사업 평균 공사비인 890만원보다 약 27% 높은 수준이며, 불과 5년 전인 2021년 전국 평균(480만원)과 비교하면 2.4배에 달한다.
 특히 최근 하이엔드 주거 단지의 새로운 표준으로 자리 잡은 여의도 대교아파트(1120만원)를 근소하게 앞지른다는 점에서 의미가 적지 않다는 지적도 나온다. 여의도 대교아파트는 "공사비를 더 주더라도 세계적 수준의 명품 단지를 짓겠다"며 여의도 최초로 평당 1000만원 시대를 공식화해 업계의 '하이엔드 가이드라인'으로 화제가 된 바 있다. 성수1지구가 이 공사비 기준점을 넘어섰다는 것은 강북의 입지를 넘어 강남권 초고급 단지들과 동일 선상에서 경쟁하고 있음을 보여주는 대목일 수 있다는 해석이 가능해진다.
 아울러 성수1지구가 뜨거운 관심사로 부상한 배경에는 '노른자 땅'을 향한 지자체의 전폭적인 관심과 정책적 무게감이 자리 잡고 있다는 얘기도 나온다. 성수동은 서울시장의 유력 후보자로 거론되는 정원오 성동구청장이 직접 현장을 챙길 만큼 상징성이 큰 지역이다.
 정 구청장은 지난해 11월 현장을 방문해 "정비사업의 첫 관문인 정비구역 지정이 서울시에만 집중되어 있어 사업 규모와 관계없이 모두 서울시 심의를 통과해야 한다"며 "이러한 구조가 서울시 정비사업 전반의 병목을 초래하는 근본 원인"이라고 지적한 바 있다.
 이는 성수동이 단순한 재개발 단지를 넘어 서울시 정비사업 정책의 효율성을 가늠하는 '리트머스 시험지'이자, 지자체가 사활을 걸고 밀어붙이는 핵심 전략 요충지임을 시사하는 대목이다.
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 <img alt="GS건설 자이(Xi)가 특허 출원한 '파노라마 조망 가능한 구조' 설계 적용된 예시 이미지로, 성수전략정비구역 1지구(성수1지구)에 최초로 적용될 예정이다. [사진=GS건설]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204145534ldku.jpg" data-org-width="580" dmcf-mid="yosbCb5TT6" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204145534ldku.jpg" width="658">
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 GS건설 자이(Xi)가 특허 출원한 '파노라마 조망 가능한 구조' 설계 적용된 예시 이미지로, 성수전략정비구역 1지구(성수1지구)에 최초로 적용될 예정이다. [사진=GS건설]
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 GS건설은 입찰 마감 하루 전인 지난 19일, 조합 사무실을 방문해 입찰 서류를 제출하고 입찰보증금 1000억원 전액을 현금으로 납부하며 강력한 수주 의지를 드러냈다. GS건설이 제안한 단지명은 '리베니크 자이(RIVENIQUE XI)'다. GS건설 관계자는 "성수 1지구만을 위해 역량을 집중해 온 만큼 조기 입찰을 통해 사업 성공에 대한 진정성을 보여주고자 했다"고 밝혔다.
 이에 맞서 수주전의 한 축을 담당할 것으로 보였던 현대건설은 마감 직전 조합에 불참 의사를 전했다. 현대건설 측은 사업 추진 과정에서의 불확실성과 조합 내 갈등 등 리스크를 고려해 입찰 참여가 부담스럽다는 입장을 밝혔다. 20일 현대건설 관계자는 "입지와 상징성 측면에서 성수1지구에 대해 높은 관심을 갖고 장기간 준비해 왔지만, 사업 추진 과정에서의 불확실성과 구조적 리스크를 종합적으로 고려할 때 조합과 당사 모두에게 부담이 될 수 있다고 판단했다"며 "무리한 수주 경쟁보다 책임 있는 의사결정이 우선이라는 내부 판단이 있었다"고 밝혔다.
 하지만 정비업계에서는 현대건설이 성수1지구의 입찰지침 중 마감재 스펙 단서 조항을 두고 조합과 끝내 이견을 좁히지 못한 것이 결정적 사유가 됐다고 보고 있다. 정비업계 등에 따르면, 조합은 마감재를 자유롭게 제안하되 최소 기준보다 상위 스펙이어야 한다는 단서를 달았으나, 현대건설은 이를 삭제해달라고 요청하는 등 의견 합치가 되지 않았다.
 특히 현대건설이 지난해 수주한 압구정 2구역에서는 동일한 조항을 수용했던 것과 대조적인 태도를 보이면서 일부 조합원들 사이에서는 불만 섞인 목소리가 나오기도 했다는 현장의 목소리도 나온다. 현대건설은 성수동의 사법 리스크와 내홍을 피하는 대신 압구정 3·5구역 등 다른 핵심 사업지에 전사 역량을 집중하는 전략으로 선회한 것으로 분석된다.
 뚝섬역 인근 공인중개사 A씨는 "유력한 경쟁자의 이탈로 GS건설은 별다른 출혈 없이 3014가구 규모의 대단지 시공권을 거머쥘 가능성이 커졌다"면서도 "조합 입장에서는 경쟁 부재로 인한 협상력 약화라는 숙제를 안게 됐을 것"이라고 평가했다.
 이러한 시공사 선정 과정의 에피소드에도 불구하고 성수1지구의 자산 가치는 가파른 상승세를 이어가고 있다. 성수동 인근 부동산 중개업소에 따르면 전용 84㎡ 입주권을 확보할 수 있는 매물의 호가는 이미 40억원 이상으로 거론되고 있다. A씨는 "성수1지구 매물은 기본적으로 3지구보다 값이 더 나가는데, 앞으로도 더 오를 가능성이 크다"며 "전용 84㎡ 입주권을 구하려면 최소 40억원은 필요할거고, 다른 구역과 비교해서도 성수1지구 호가는 더 오를 전망"이라고 분석했다.
 인근 시세는 이를 뒷받침한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2월 기준 성수동 2가 서울숲힐스테이트 국평 실거래가는 26억원을 웃돌았다. 또 인근 성수3지구에 위치한 청구아파트 32평형 매물이 2월 말 기준 33억~35억원 선에 형성돼 있는 것과 비교하면, 서울숲 접근성과 단지 규모 면에서 우위에 있는 1지구의 프리미엄이 더욱 높게 평가 받을 것이라는 평가가 나오는 이유다.
 서울숲역 인근 공인중개사 B씨는 "시공사 선정 일정이 하반기로 미뤄질 가능성이 제기되면서 투자 전략을 다시 짜야 한다는 의견도 나오지만, 매수 문의는 꾸준히 늘고 있다"며 "성수1지구는 기본적으로 주변 구역보다 높은 가격대를 형성하고 있으며 향후 낙점될 시공사의 브랜드 가치까지 더해지면 호가는 더 오를 것"이라고 전망했다.
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 <img alt="성수1지구 인근에 위치한 서울숲 힐스테이트. [사진=김민지 기자]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204146800elot.jpg" data-org-width="580" dmcf-mid="WgRyJyDgC8" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204146800elot.jpg" width="658">
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 성수1지구 인근에 위치한 서울숲 힐스테이트. [사진=김민지 기자]
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 다만 GS건설의 단독 입찰이 현실화되면서 사업 속도는 어느 정도 지체될 수밖에 없게 됐다. 현행 정비사업 입찰 규정상 단독 입찰 시 유찰로 처리되며, 한 차례 더 재입찰 공고와 현장설명회 절차를 거쳐야만 수의계약이 가능하기 때문이다.
 20일 성수1지구 조합 측은 "GS건설의 단독입찰로 결론나면서 사실상 유찰됨에 따라 조합은 조만간 재입찰 공고를 내고 2차 입찰 절차를 밟을 예정"이라고 밝혔다. 업계에서는 조합이 예정된 절차에 따라 오는 23일 재입찰 공고를 내고, 다음 달 3일 2차 현장 설명회를 열어 시공사 선정 작업을 이어갈 것으로 보고 있다. 공고부터 마감까지 약 45~60일이 소요되는 점을 고려할 때 최종 시공사 선정 총회는 당초 4월에서 연기되어 5월 말이나 6월 초순경 개최될 것으로 전망된다.
 전문가들은 이러한 수의계약 구도가 조합원들에게 반드시 유리한 것만은 아니라고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 "경쟁입찰이 성사되지 않을 경우 조합원 입장에서는 이주비 대출 등 금융 조건이나 시공 단가 대비 품질 면에서 시공사와 협상할 수 있는 선택지가 좁아질 수밖에 없다"고 했다.
 결국 성수1지구 재개발은 40억원이라는 높은 몸값에 걸맞은 내실을 갖춰야 하는 숙제를 안게 됐다. 시공사 선정 지연이라는 변수를 넘어, 조합이 독점적 지위를 갖게 된 시공사를 상대로 얼마나 유리한 협상을 이끌어내며 관리처분 단계까지 속도를 낼 수 있을지가 향후 성수동 부촌 지도를 결정지을 관건이 될 전망이다.
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 <img alt="성수1지구 인근 성수역 4번 출구에서 시작되는 연무장길 일대는 오전부터 외국인 관광객과 한국인 방문객으로 붐비고 있다. [사진=김민지 기자]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204148107uxcf.jpg" data-org-width="580" dmcf-mid="YOo5N5CEl4" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202602/20/inews24/20260220204148107uxcf.jpg" width="658">
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 성수1지구 인근 성수역 4번 출구에서 시작되는 연무장길 일대는 오전부터 외국인 관광객과 한국인 방문객으로 붐비고 있다. [사진=김민지 기자]
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