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[실시간뉴스]코스피는 되고, 부동산은 안 된다? 가격안정화 정책의 한계와 모순

온카뱅크관리자

2026-05-13 14:57:52

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">더스쿠프 마켓톡톡<br>부동산 억까의 경제학 2편<br>부동산 과세로 집값 잡았지만 <br>금투세 부활 논의 미뤄<br>배당소득세, 최고세율 대폭 인하<br>정부 의도 좋고, 명분 분명해도<br>불평등 악화로 기회 평등 약화<br>부동산·주식 개별적 공평 추구해야</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="UGwdA071Ir">
          <p contents-hash="d764f10c32bd7c0125af34dd4e7915d3d3874d650a85cf25d6f3e80111458409" dmcf-pid="uHrJcpztww" dmcf-ptype="general"><strong>정부가 부작용을 고려하지 않고 오직 부동산 가격만 내리겠다면, 쓸 수 있는 방법은 많다. 지난 1년간 2배 이상 상승한 코스피가 자본 과세가 약화하면 자산 가격이 얼마나 빨리 높아질 수 있는지 입증했다. 하지만 불평등 악화 등 부작용을 고려하지 않을 수 없다. 2편에서는 정부가 '억까'당하기 쉬운 이유인 우리 경제의 모순을 살펴봤다.</strong></p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="2db4a7403161d0b04b94a05506639595489da7be091cd8591adc969b7cdd1f1b" dmcf-pid="7XmikUqFDD" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="13일 코스피 지수는 하락 출발했지만, 최근 1년간 2배 이상 상승했다.[사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144556065awrh.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="3JofdYZvmO" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144556065awrh.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            13일 코스피 지수는 하락 출발했지만, 최근 1년간 2배 이상 상승했다.[사진 | 뉴시스]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="4ae0565af9387774dcaca2f3eac8af6c9cdafe67480334a2754da06d6e079bdc" dmcf-pid="zZsnEuB3OE" dmcf-ptype="general">
           우리는 1편에서 미국 주택시장에서 신축新築 가격이 구축舊築을 밑도는 최근 상황을 통해서 한국 부동산 시장의 모순을 짚어봤다. 정부가 토지거래허가구역 내 세를 낀 비거주 1주택자의 매물을 산 무주택자의 입주 기간을 4개월에서 2년으로 완화해 시중 매물을 늘리는 방식으로 가격 하락을 유도하는 상황에서, 이재명 대통령이 '사실상 갭투자'라는 비난에 '억까'라고 토로할 수밖에 없는 현실도 알아봤다.
          </div>
          <p contents-hash="7d18089fda242dd8f3bf4275a123d09e59f558508d138c8df55592c053a70f50" dmcf-pid="qfFhXenQIk" dmcf-ptype="general">대통령은 억울할 수밖에 없다. 2년짜리 부동산 투자로 얻을 수 있는 이익이 사실상 없으므로 이를 갭투자라고 비판하는 건 무리한 주장이기 때문이다. 정부가 지난해 10월 이후 부동산 보유자의 세금 부담을 늘릴 것을 예고하는 방식으로 매물을 늘린 정책의 효과도 좋았다. 강남구 아파트 매매가격 상승률을 보면, 지난해 10월 전월 대비 1.43%에서 11월 0.81%, 12월 0.87%로 줄었다. 2026년에도 2월 0.74%, 3월 0.34% 상승에 그쳤다.</p>
          <p contents-hash="277b1b308ab1c86dba64e51d3138316623ae0045ed31ed026942272b939aeb84" dmcf-pid="B43lZdLxIc" dmcf-ptype="general">그렇다면 신축 아파트가 오직 사전분양제도로만 공급되고, 분양 계획을 공급 대책으로 간주하는 시장 상황에서 과연 과열된 서울 부동산 시장을 진정시킬 방법은 없는 걸까. 여러 부작용을 감수하고, 오로지 가격만 건드리겠다면, 방법은 존재한다. 지난 1년간 2배 상승한 코스피지수가 자산 가격과 과세의 관계가 어떤 것인지를 증명하고 있다.</p>
          <p contents-hash="47472177e0126b228902be5f6e9749baec338722138ac5473ba248558dec9154" dmcf-pid="b80S5JoMsA" dmcf-ptype="general">코스피지수는 1년 전 오늘 2607.33에서 13일 오전 현재 7486.90으로 폭등했다. 물론 코스피 상승의 배경엔 인공지능(AI)발 반도체 특수, 전쟁으로 인한 방산 특수 등 개별 종목의 기대감과 지난해부터 이어진 상법 개정안의 효과를 기대하는 심리가 깔려 있는 게 사실이다. 하지만 코스피의 파격적인 급등세는 자본 과세 움직임에 투자자들이 예민하게 반응한 결과로 볼 만한 측면이 더 많다.</p>
          <p contents-hash="85498cf1eed1a595606da2dd394dea0fc00f15506a63f1546fb99cef0e6b0140" dmcf-pid="K6pv1igRDj" dmcf-ptype="general">과세 측면에서 보면 현재 코스피는 몇가지 강력한 가격 상승 요인이 존재한다. 첫째, 소액주주의 주식 매각차익을 포함한 금융투자소득에 과세하는 금융투자소득세를 시행도 못 하고 유예하다가 2024년 11월 폐지를 결정했다. </p>
          <p contents-hash="efb8c5ca475a60d2f3207d7ae5f75d598ce0ed0d555b97d2f682e4da3f399db9" dmcf-pid="9PUTtnaeDN" dmcf-ptype="general">둘째, 올해 1월부터 2000만원 초과시 최고 45% 세율로 종합과세하던 배당소득을 최고 30% 세율로 분리해 과세하고 있다. 셋째, 환율 대책의 일환으로 올해 말까지 한시적으로 국내시장복귀계좌(RIA)를 시행해 해외주식 매도차익에 부과하는 최고 22% 세율의 양도소득세를 감면해 준다.</p>
          <p contents-hash="52552c4824377a7ddf7de9e8b546e41b75c0823556eaf5987fe2ff42ab237473" dmcf-pid="2QuyFLNdDa" dmcf-ptype="general">코스피 상승 비결을 역으로 부동산에 적용하면 원칙적으로는 가격 하락을 유도할 수 있다. 예를 들어서 부동산 임대소득 세율 구간을 조정해 과세하고, 부동산 관련 투자소득세나 양도소득세를 중과하며, 과세 대상 해외 부동산을 모조리 찾아내 과세하면 부동산 투자 심리는 쪼그라들 수밖에 없다.</p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="a138938f75f1490b2e8240edd65d261859f49f04d83e225434fcef4b95ce2c97" dmcf-pid="Vx7W3ojJmg" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="[사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144557337bbie.jpg" data-org-width="686" dmcf-mid="0F0S5JoMms" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144557337bbie.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            [사진 | 뉴시스]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="90d8b50a16f742d6efa0051041999d31c603ec7eb773e91b763feb30568de1c3" dmcf-pid="fMzY0gAiso" dmcf-ptype="general">
           실제로 정부는 앞서 언급한 정책 상당수를 이미 시행하고 있다. 여기서 다시 '억까'를 당할 수밖에 없는 '가불기(가드불능기술)'가 들어갈 수 있다. 부동산과 금융 투자에 이중잣대를 대면 조세정의를 훼손하는 일이라는 비판도 있을 수 있기 때문이다.
          </div>
          <p contents-hash="3fd15baa9a2b6300265c02f445bd4d94f24745888a5bdc92337ea0894d3bc47a" dmcf-pid="4RqGpacnDL" dmcf-ptype="general">우리 헌법은 국민 모두가 법 앞에 평등하고(11조 1항), 모든 국민은 납세 의무를 지닌다(38조)고 규정하고 있다. 그런데 이 의무를 시행하는 납세의 기준이 되는 조세 종목과 세율을 법률로 정할 때(59조)는 평등과 공평의 의무를 어겨서는 안 된다. 1995년 헌법재판소는 조세감면규제법 위헌 여부를 판결하면서 공평과 정의를 이렇게 규정했다. "특정인이나 특정 계층에 대하여 정당한 이유 없이 면세·감세 등 조세우대조치를 하는 것은 다른 납세자에게 그만큼 가중 과세를 하는 결과가 된다."</p>
          <p contents-hash="ac301c897ce094e5ee4d5afb7b0a96b069b3713f61510928e7ec625d695b435f" dmcf-pid="8eBHUNkLrn" dmcf-ptype="general">다만, 정부의 의도와 국민적 지지라는 명분을 고려하면 부동산과 금융 투자에 다른 잣대를 대는 일이 헌법적 가치에 부합하지 않는 것은 아니다. 예컨대 현재 부동산 임대소득이 연간 2000만원을 넘으면 지방소득세를 포함해 최고 49.5%를 적용하고, 다주택자의 경우 부동산 매각 차익에 부과하는 양도소득세를 중과해 최고 82.5% 세율을 적용하지만, 금융투자소득엔 세금을 내지 않아도 되도록 만든 덴 분명한 의도와 명분이 있다. 시중 여유자금을 부동산에서 증시로 이동시켜 생산적으로 쓰려는 것이다. 오랜 기간 부동산 투기에 지친 국민들의 지지를 얻으려는 측면도 있다.</p>
          <p contents-hash="c4fb6cb02fc6d0d7862d47b9293a4d2eaa81775503c334eb3aa816ead2fa667d" dmcf-pid="6dbXujEoDi" dmcf-ptype="general">하지만, 여기서 또 다른 '가불기'가 작동할 여지가 있다. 다른 것들도 고려해야 하기 때문이다. 과연 이렇게 빠르게 증시를 부양하는 게 경제에 도움이 되는지다. 1년 만에 시총이 2배 이상으로 상승한 증시는 거품을 연구하는 학자들의 주요 연구 대상이다. </p>
          <p contents-hash="f9ee1cf29b592980b901a5c93a334ff809c34da74ce774b4bb3ef274b57f3e5c" dmcf-pid="PJKZ7ADgDJ" dmcf-ptype="general">세계적으로도 1900년 이후 1년 만에 시가총액이 두배 이상 늘어난 증시는 2%에 불과하다(윌리엄 괴츠만 예일대 교수). 특정 자산 가격이 이렇게 빨리 오르면 예상치 못한 장기침체를 예측하기 어려워지고, 선제적 통화정책을 어렵게 만든다(앨런 그린스펀 전 연준 의장). 주가 상승은 여러모로 축하할 일이다. 하지만 속도를 조절할 필요는 있어 보이고, 금투세 검토나 AI 초과 세수 논의는 그 안전장치가 될 수 있다.</p>
          <p contents-hash="dfdfec2d4a55ded1a955e5c6cbc058c469489dd0c7b3284582f0dded1bf43b99" dmcf-pid="Qi95zcward" dmcf-ptype="general">좀 더 근본적인 '가불기'도 존재한다. 혹시 우리 경제 구조가 자본주의의 외피만 빌려온 '과두寡頭체제'는 아닌지, 그래서 이런 기울어진 과세 원칙이 혹시 경제적 불평등을 악화하는 방식으로 민주주의의 최소 조건인 기회의 평등을 훼손하는 데 일조하는 것은 아닌지 말이다. [※참고: 과두체제는 소수의 사람이나 집단이 권력을 독점해 지배하는 체제를 뜻한다.]</p>
          <p contents-hash="1b6c02c9d52226bb1e02b3f94fc11a942219b7beb4c02945ca7ca99df4dcbada" dmcf-pid="xn21qkrNse" dmcf-ptype="general">50%에 가깝던 배당소득의 최고세율을 30%로 내린 건 이를 상징적으로 보여주는 예다. 주식을 소유한 사람의 비중도 적은데, 그 주식의 배당금 소득에 최고세율을 적용받는 사람들은 사실상 재벌총수급 되는 지배주주들이다. </p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="7535afd23696d93ca6c2240955d3e20a6c16ae497618bb954ade3b40368e24cf" dmcf-pid="yykMatpXmR" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="12일 서울시내 한 부동산에 매물 안내문이 붙어있다. 최근 서울 아파트 가격 상승을 우려하는 목소리가 높다.[사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144558589bpas.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="pE7W3ojJmm" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/13/thescoop1/20260513144558589bpas.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            12일 서울시내 한 부동산에 매물 안내문이 붙어있다. 최근 서울 아파트 가격 상승을 우려하는 목소리가 높다.[사진 | 뉴시스]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="c875df69d67562f4fd721a2f50a6b942960b3ce3c13fdecc314ce2b0c60c4162" dmcf-pid="WWERNFUZsM" dmcf-ptype="general">
           우리나라 재벌 산하 상장사들이 승계에 부담을 주는 상속세 문제로 주가 상승에 소극적이라는 고민에서 나온 처방이겠지만, 배당소득세 인하와 주가 문제는 분리해 다뤄야 하는 문제다.
          </div>
          <p contents-hash="c56f9055b07b94ac4b0c353004b0885f659518afb2e6e4bd8171f23e69490240" dmcf-pid="YYDej3u5rx" dmcf-ptype="general">코스피 급등으로 소액주주들이 얻은 작은 부와 재벌 총수가 얻을 막대한 부, 여기서 추가로 발생하는 배당소득세의 인하로 생기는 막대한 부를 비교하기 어렵기 때문이다. 지난해 초까지만 해도 4대 재벌총수가 그 운명을 결정할 수 있는 상장사들의 시가총액은 전체 시가총액의 70% 가까이였는데, 코스피가 8000을 목표로 가는 지금, 재벌총수 2명이 전체 시가총액의 절반 이상을 차지하는 상장사의 운명을 결정할 수 있게 됐다. 공교롭게도 이런 재벌 총수가 실제로 소유한 지분은 그룹 전체의 1~3%에 불과하다.</p>
          <p contents-hash="83b278c3b5e817d2320898ff138c07851c13a4c7deaeb6fd5b1c43f97a8a47c6" dmcf-pid="GGwdA071sQ" dmcf-ptype="general">부동산과 금융 자산 과세를 조정해 전체적으로 공평해지기보다 부동산은 부동산대로, 금융 자산은 또 그것대로 공평하게 꾸려나가면 '억까'를 당할 일은 줄어들 것이다. 전체적으로 행정의 난도는 높아지겠지만, 지금은 이게 상책일지 모른다.</p>
          <p contents-hash="c34b041d23997675879511cd000c6731cd96b8654cef492ad020c32465c468ec" dmcf-pid="HHrJcpztEP" dmcf-ptype="general">한정연 더스쿠프 칼럼니스트<br>jeongyeon.han@thescoop.co.kr</p>
         </section> 
        </div> 
        <p class="" data-translation="true">Copyright © 더스쿠프. 무단전재 및 재배포 금지.</p>

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