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[실시간뉴스]공급론자의 맹신… 집값 논쟁 마지노선 : 주거권과 노숙인

온카뱅크관리자

2026-05-20 13:27:55

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 마켓톡톡 일부서 “공급 부족, 집값 폭등” 수요 없는 공급, 中 집값 폭락 韓, 전국 기준 집값 강세 아냐 서울 동남권 기준 잘못된 처방 집값, 노숙인 수와 연동되지만 공급론자 주장에선 주거권 빠져 서구권, 집값·주거권 모두 고려 
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 # 전국 최고가 주택 밀집 지역인 서울 아파트 가격이 외곽을 중심으로 다시 상승세를 타자 기다렸다는 듯 신축 공급 부족과 부동산 가격 폭등을 경고하는 목소리에 힘이 실리고 있다. 신축 공급 부족을 주장하는 이들의 처방은 모순되게도 부동산 부양책과 닮은꼴이다. 
 # 우리나라 주택 시장을 전국으로 넓혀 보면 물량이 부족할 정도의 강세장이라고 보긴 힘들다. 미분양도 여전하다. 우리나라 신축 공급론의 한계를 주거권이라는 주택 시장의 마지노선을 통해서 알아본다. 
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 <img alt="지난 1월 중국 베이징시의 한 고층 아파트 건설 현장.[사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130642596kpmr.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="thSZmkJ6rQ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130642596kpmr.jpg" width="658">
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 지난 1월 중국 베이징시의 한 고층 아파트 건설 현장.[사진 | 뉴시스]
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 우리나라 집값은 얼마나 오른 걸까. 실거래 매매가격 지수를 보면 2014년 3월부터 2026년 4월까지 전국 주택 기준으로 85.99에서 100.54로 완만하고 올랐다. 수도권 주택 기준으론 77.82에서 101.00으로 그보다 더 가파르게 상승했다(한국부동산원). 12년간 집값이 30% 남짓 오른 셈이다. 임금근로자의 월평균 임금이 2014년 294만원에서 2025년 420만5000원으로 40% 이상 증가한 것과 비교하면, 전국 집값은 임금 상승률만 못했다(고용노동부). 
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 다 지어놓고도 팔리지 않은 주택 수만 봐도 전국적으로는 주택 수요가 많지 않다는 것을 알 수 있다. 올 3월 기준 전국 미분양 주택은 2023년 1월 7만5359채보단 줄었다지만, 여전히 6만5283채에 달한다. 
 하지만 우리는 '집값이 너무 많이 올랐고, 지금도 오르고 있으며, 앞으로는 신축 공급이 부족해서 더 많이 오를 것'이라는 서사에 익숙하다. 우리에게 익숙한 집값은 아마도 2014년 75.30에서 2026년 173.80으로 상승한 서울 아파트의 실거래 매매가격 지수이거나, 2014년 70.90에서 184.10으로 급상승한 서울 동남권, 이른바 강남3구 아파트 가격일 수 있다. 집값에는 여러 측면이 존재한다. 
 최근 다시 뜨거워진 서울 아파트 시장의 뒷골목에는 지난 수십년간 거리를 유령처럼 배회했던 '공급론자'의 모습이 다시 눈에 띄기 시작했다. 이들은 너무 오른 집값은 오직 신축 공급으로만 잡을 수 있다고 주장한다. 이들은 또 이재명 정부에서 시행한 주택담보대출 규제가 지속되고, 부동산 세금을 실제로 강화하면, 매물은 씨가 마르고 전월세가 급등하면서 집값은 그야말로 폭등할 것이라고 경고한다. 
 항상 공급이 부족하다고 주장하는 공급론자들이 집값 폭등으로 서민들의 주거가 위협받을 것이라는 그 시장은 도대체 어디일까. 실거래 매매가격 지수로 보면, 아마도 서울 동남권, 넓어봐야 서울일 것으로 보인다. 
 공급론자의 주장대로 집값을 잡으려면 이렇게 해야 한다. 부동산 담보 대출 규제를 다 풀고, 부동산 세금은 줄여주며, 비싼 새 아파트들을 여기저기 최대한 많이 지어놓는 거다. 이렇게 하면 정말 주택 매매가격이 내려갈까. 이런 주장을 하는 사람조차 집값이 실제로 내려갈 것이라고 믿을 수 없을 만한 조치다. 이런 조치들은 부동산 시장의 대표적인 부양책이기 때문이다. 
 이런 부양책은 심지어 집값의 현재 수준이 아니라 집값의 상승률을 낮추자는 현실론과도 위배된다. 주택 공급론의 가장 큰 문제는 공급을 거둬들일 방법이 없다는 점이다. 이미 지어진 집을 없앨 방법은 없다. 
 그래서 사전분양제도를 운영하는 우리나라에서 신축 공급은 가격 조절이 아닌 헌법상 국가의 의무인 국민의 쾌적한 주거 차원에서 이뤄져야 한다. 만약 주택 수요가 쪼그라든 상황에서 공급이 계속 증가하면 어떤 일이 벌어질까. 중국이라는 실제 예가 존재한다. 
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 <img alt="[사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130643881ltqo.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="F957yhcnsP" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130643881ltqo.jpg" width="658">
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 [사진 | 뉴시스]
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 ■ 中 부동산 폭락의 함의=중국 부동산값 폭락 사태는 지방정부와 가계가 과도한 대출로 새 집을 살 여력이 없는데도 건설사들이 공급을 계속 밀어붙인 결과다. 중국 정부는 지난해 10월 중국 상위 100대 건설회사들의 신축 판매량이 1년 전보다 42% 감소했다는 통계가 시장에 충격을 주자 민간 주택 정보 제공회사들이 월간 주택 판매 통계를 내지 못하도록 지시했다. 
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 집값의 상승률이 아닌 가격 자체가 어느 수준 이하로 폭락하면, 국가 경제에 돌이킬 수 없는 피해를 주기도 한다. 집값의 상하단에도 최후 방어선인 일종의 마지노선이 존재한다는 얘기다. 
 미국 피터슨국제경제연구소 황텐레이 선임 연구원은 2024년 12월 동아시아재단에 기고한 글에서 "중국의 부동산 위기가 현재 디플레이션의 주요 원인"이라며 "부동산 가격 하락에서 시작한 관련 상품과 서비스의 과잉 공급이 수출을 통해 해소됐지만, 이는 교역 상대국과의 마찰을 일으켰다"고 주장했다. 중국의 부동산 가격 하락 시기에 이뤄진 '공급 폭탄'은 마지노선을 넘는 일이었다. 
 다만, 이런 집값 폭락 상황에서조차 베이징北京 등 일부 초고가 지역에는 초과수요, 이를테면 투기가 작동해 집값을 밀어올린다는 점을 간과해서는 안 된다. 황 연구원은 지난 1월 미중무역전국위원회(USCBC)에 기고한 글에서 부동산 폭락기에 일부 초고가 지역 주택 공급은 인구수에 비례해 주변 신도시를 짓는 방식으로 진행해야 한다고 주장했다. 최고가 지역에도 수요 여력에는 한계가 있기 때문이다. 
 서울 아파트 시장이 참고할 만한 내용일까. 그렇지는 않다. 베이징의 인구는 2020년 2189만 명에서 2024년 말 기준 2183만 명으로 비슷하지만, 서울시는 2004년 1028만명에서 2026년 933만명으로 감소 추세가 확실하다. 
 ■ 캐나다 주택공급론의 함의=주택 시장에서 최후에 고려해야 할 마지노선은 어느 나라에나 존재한다. 대부분의 선진국 경제는 부동산 가격 등락의 마지노선을 주거권으로 설정한다. 주거할 여력이 있는지 없는지가 최후의 기준이라는 얘기다. 
 우리와 유사하게 주택 가격 폭등으로 오랜 기간 몸살을 앓은 캐나다에서는 신축 주택 공급의 가격 하락 효과를 인정하지 않는 목소리가 점차 커지고 있다. 싱크탱크 캐나다정책대안센터(CCPA)가 지난 2월 발표한 '숫자는 거짓말을 하지 않는다: 주택 위기는 공급 부족 때문이 아니다'라는 보고서는 공급이 늘어나면 가격이 하락한다는 주장과 현실은 정반대라고 주장한다. 
 공급론자들의 주장이 맞다면, 1인당 주택 수 증가는 가격의 하락으로 이어져야 하지만, 1971년 1000명당 290채였던 주택 재고 수가 2023년 403채로 늘어나도 집값은 감당할 수 없을 정도로 치솟았다. 1971년 캐나다 맞벌이 가구 3년 치 소득에도 못 미치던 단독주택 가격은 2023년 7년 치 소득을 웃돌았다. 
 CCPA는 집값의 상승은 결국 과도한 대출이라는 금융화의 문제이고, 구축 매매라는 유통의 위기라고 결론 내렸다. 주택담보대출 한도가 높을수록 주택 가격은 오르고, 대출 상환금 부담이 적은 고소득자가 주택 여러 채를 소유해 자산 가격의 상승을 꾀했기 때문이라는 거다. 
 보고서는 캐나다 정부가 이제라도 주담대를 제한하는 등 가격 하락 정책을 써야 하는 근거로 주택 시장의 마지노선인 입주할 집이 없는 사람들, 이를테면 노숙인 수의 증가를 꼽았다. 
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 <img alt="서울시 중구 서울역희망지원센터 복도에서 노숙인들이 휴식을 취하고 있다. [사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130645145egzj.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="3gA1ODnQE6" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202605/20/thescoop1/20260520130645145egzj.jpg" width="658">
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 서울시 중구 서울역희망지원센터 복도에서 노숙인들이 휴식을 취하고 있다. [사진 | 뉴시스]
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 ■ 노숙인 통계의 부재=그렇다면 우리나라도 '노숙인'을 주택 시장의 마지노선으로 보고, 이들의 수를 통해 주거용 부동산 시장의 현주소를 파악하고 있을까. 아쉽게도 우리나라 주거용 부동산 시장에는 이 마지노선이 사실상 존재하지 않는다. 우리의 마지노선은 기껏해야 주택 소유 여부이고, 실질적으로는 최소한의 부동산 자산 가치 상승률 확보다. 누구나 집값을 걱정한다지만, 이를 감당 못 해 거주할 곳을 잃는 일은 그저 개인의 문제일 뿐이다. 
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 심지어 보건복지부가 부정기적으로 조사하는 노숙인 수 실태조사에서도 마지막으로 살았던 집이 자가인지 월세인지, 거주 비용과 소득은 어느 정도였는지, 어떤 경위로 집을 잃었는지, 어느 정도의 월세 보조가 있으면 더 이상 거리에서 숙식하지 않을지 등을 묻지 않는다. 2024년 통계에서 채무가 있는 노숙인 비율이 26.6%이고, 71.3%가 신용불량자라면, 경제적 문제로 살 곳을 잃었다고 볼 수 있는데도 후속 질문은 존재하지 않았다. 
 집값은 반드시 주거할 집이 없는 사람들의 수에 영향을 준다. 우리나라 노숙인 수도 2014년 1만2347명에서 2016년 1만645명으로 꾸준히 줄었지만, 통계 공백 기간을 거친 2021년 갑자기 1만4404명으로 늘어났다. 그런데 다시 통계 공백기를 지난 2024년엔 노숙인 수가 1만2725명으로 줄었다. 
 노숙인 증감을 집값과 연동해 보면, 대체로 유사한 패턴을 보였다. 노숙인의 절반 이상이 분포하는 수도권 아파트들의 실거래 매매가격 지수를 보면 2014년 83.0에서 2016년 91.5로 대체로 완만하게 상승했다. 하지만 노숙인이 급증했던 2022년에는 아파트 가격지수도 147.5로 급등했고, 그 수가 줄었던 2022~2024년 아파트 가격지수는 147.5에서 142.2로 완만히 하락했다. 
 ■ 노숙인이란 필수적 마지노선=이처럼 집값 전망과 '주거권'을 마치 전혀 다른 두 시장의 문제처럼 구분해서는 안된다. 우리나라처럼 집값의 높고 낮음을 치열하게 논쟁하면서도 집의 소유가 아닌 살 집이 없는 사람들의 주거를 마지노선으로 정하지 않으면, 필수재인 주택의 주거 기능을 부정하는 것과 같다. 한마디로 한국에서 주택은 단순한 자산 투자에 불과하다는 얘기다. 
 그러면 적어도 우리나라에서는 세금으로 보유 비용을 증가시켜 연평균 수익률을 하락시키는 방식으로 이 수익형 부동산의 현재 가치를 떨어뜨리는 정책을 펴는 데 신중할 필요가 없다. 경제적 여력이라는 측면에서 주거권은 매매가격보다는 실제로 월세에 더 민감한 특성을 가지기도 했다. 
 그렇다면 '주거권'에만 초점을 맞춰 임대정책 위주로 모든 주거 문제를 해결할 수 있을까. 그렇진 않다. 주택 시장은 집값과 주거권을 모두 고려해야 한다. 그래서 제아무리 주거 정책을 잘 짜놓은 나라라도 항상 두마리 토끼를 다 잡을 순 없다. 
 캐나다 CCPA 보고서가 주거 정책의 본보기로 꼽은 덴마크, 오스트리아, 핀란드의 사회주택 사례를 들어보자. 이 나라들은 공공임대에서 원가에 토지 가치를 넣지 않거나, 운영 수익을 내지 않는 균형 원칙 등을 지켜 월세 부담을 낮췄다.
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 [사진 | 뉴시스]
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 하지만 임대주택 인기가 높아서 수요가 증가하면, 대기하는 기간이 길어지고, 그사이 민간 시장의 월세가 증가하는 부작용도 존재했다. 월세 수준은 자가와 달리 임차인의 소득과 더 강하게 연결되지만, 월세 상승폭이 어느 수준을 넘으면 주택의 수익률을 높여 가격을 상승시킨다. 
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 주거권에 초점을 둔 '노숙인 감소 정책'이 언제나 해답인 것도 아니다. 핀란드는 노숙인 감소를 주택 정책의 핵심으로 정했다. 이 나라는 지방정부 등 국가가 보유한 토지가 많아서 이를 활용하면 사회주택의 월세를 큰 폭으로 낮출 수 있었기 때문이다. 
 실제로 핀란드의 '주거 우선 정책(housing first)'은 1980년대 2만명에 육박했던 노숙인을 1999년 1만 명 밑으로 줄였다. 핀란드 노숙인 수는 2021년 5000명 미만으로 줄었고, 마침내 2023년에는 3429명까지 감소했다. 핀란드 주택 가격의 연간 변동률도 금융위기 직후인 2010년 10%대 폭등한 시기를 제외하면 비교적 안정적이었다. 
 그런데 2021년부터 핀란드 주택 시장이 대도시 고가 주택 위주로 폭락하기 시작했다. 고물가와 이에 따른 고금리의 여파였다. 많은 이들이 대출금 상환에 어려움을 겪으면서 재정 여력도 줄었다. 주택 시장의 급랭과 경기침체는 복지 비용을 줄이는 방식으로 주거권을 약화했다. 핀란드 노숙인은 2025년 4579명으로 증가해 다시 5000명에 가까워졌다.
 핀란드 사회주택은 집값 상승으로부터는 노숙인을 안전하게 보호했지만, 집값 급락으로부터는 이들을 구하지 못했다. 집값 안정과 주거권을 동시에 고려한다는 것은 본래 이렇게 어려운 일이다.
 한정연 더스쿠프 칼럼니스트 jeongyeon.han@thescoop.co.kr
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