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[실시간뉴스]상승 기대하면 진짜 비싸지는 집값의 딜레마 : 호주의 성공과 한국의 진통

온카뱅크관리자

2026-06-24 12:27:38

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 마켓톡톡 물가 전망 기대 인플레이션 주택 가격 전망이 과장해 선진국일수록 기대가 현실로 호주, 세금공제 줄여 집값 안정화 韓, 다주택 양도세 중과로 효과 집값 기대감 상승 막으려면 CPI에 집값 넣어 실체 파악해야 
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 집값이 오를 것이라는 기대감만큼 물가상승률에 악영향을 미치는 전망도 드물다. 집값 전망은 기대 인플레이션율을 과장하는 방식으로 선진국 물가상승률을 높이기 때문이다. 호주도 부동산 투자자들의 기대감을 차근차근 축소시켜 결국 집값을 하락전환시켰다. 우리는 무엇부터 준비해야 할지 알아봤다.
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 <img alt="이재명 대통령이 지난 1월 다주택자의 양도세 중과 유예가 없다고 밝히자 '1년 후 주택가격 전망' 지수는 3개월간 폭락했다. [사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120752416kxvf.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="62taupV7wv" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120752416kxvf.jpg" width="658">
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 이재명 대통령이 지난 1월 다주택자의 양도세 중과 유예가 없다고 밝히자 '1년 후 주택가격 전망' 지수는 3개월간 폭락했다. [사진 | 뉴시스]
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 ■ 인플레이션 전망 과장하는 집값=한국은행이 23일 발표한 6월 소비자동향조사 결과를 한 달 전과 비교해 보면 무척 흥미롭다. 지난 1년간 물가 상승은 5월이나 6월이나 같은데(물가인식 0), 앞으로 1년간 물가는 오히려 내릴 것(물가수준전망 -1)으로 보는 경우가 약간 많았다. 그런데 임금은 앞으로 미세하게 상승할 것으로 기대하면서도(임금수준전망 +1), 집값은 대폭 오를 것(주택가격전망 +8)이라고 예상했다.
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 집값도 물가인데 물가 수준이 내려갈 것으로 예상하면서도 왜 집값은 폭등한다고 내다보는 걸까. 모든 중앙은행이 기대 인플레이션과 주택 가격 전망 조사를 해왔지만, 유일하게 영국 중앙은행 직원만 소비자들의 이런 이율배반적인 응답에 관심을 기울였다.
 올해 1월 영국 중앙은행 직원 몇명은 '실무 보고서'를 통해서 소비자동향 설문조사에서 주택 가격 전망치가 기대인플레이션율보다 항상 높게 잡히는 이유를 분석했다. 이 보고서는 영국은행의 공식 입장은 아니다.
 저자들은 미국의 소비자동향 조사 결과를 연구한 결과, 소비자물가지수(CPI)에서 30% 정도 비중을 차지하는 미국 주택 매매가격 변동이 응답자들의 설문조사 결과에서는 약 25~45%로 더 큰 비중을 차지한다는 사실을 알아냈다. 
 이유는 두 가지였다. 사람들이 인플레이션 기대치를 형성할 때 자주 사는 제품의 가격과 가장 비싼 제품의 가격에 더 많은 관심을 두기 때문이다. 예를 들어서, 다른 물가가 그대로여도 계란 가격과 집값이 오르면 사람들의 기대인플레이션율은 더 가파르게 상승한다는 얘기다.
 ■ 기대인플레이션이 곧 인플레이션=지금까지 우리나라는 1년 후 물가 전망이라는 기대 인플레이션에 무감각한 모습을 보여왔다. 한국은행이 기준금리를 결정하는 주된 도구인 우리나라 CPI에는 앞서 영국 중앙은행 보고서 내용처럼 사람들의 인플레이션 심리를 가장 많이 자극하는 집값이 빠져 있기 때문이다. [※참고: '공식 물가-체감 물가' 왜 다를까? 종전 後 인플레 도미노와 과소평가의 대가(더스쿠프·2026년 6월 22일)]
 다만, 한은이 앞으로도 주택 물가를 외면할 수 있을지는 의문이다. 우리가 개발도상국일 때와는 얘기가 다르기 때문이다. 국제통화기금(IMF)은 2023년 '기대 인플레이션을 관리하는 게 어떻게 경제의 연착륙에 도움이 될까'라는 보고서에서 "신흥시장과 달리 선진국 경제의 물가상승률을 움직이는 것은 기대 인플레이션"이라고 단언한다. 
 신흥국 국민들은 정보가 부족해 과거에 자신이 겪은 인플레이션 경험을 기반으로 미래의 물가 수준을 전망하지만, 선진국일수록 중앙은행의 발표를 신뢰하는 이들이 많기 때문에 기대 인플레이션이 실제 물가상승률과 유사하게 움직인다.
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 <img alt="[사진 | 게티이미지뱅크]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120753723jnwf.jpg" data-org-width="690" dmcf-mid="PQzrV9RfmS" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120753723jnwf.jpg" width="658">
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 [사진 | 게티이미지뱅크]
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 IMF는 2023년 세계 경제전망 보고서에서 "선진국에서 기대 인플레이션이 1% 상승할 때마다 실제 물가상승률도 0.8%포인트씩 올라갔지만, 신흥국에서는 0.4%포인트 상승에 그쳤다"고 주장했다. 집값의 상승을 전망하는 사람들이 많아질수록 기대 인플레이션은 '과장되게' 높아지고, 이는 선진국일수록 실제 물가상승률에 거의 그대로 전이된다. 그렇다면 집값 기대감을 조절해 물가 안정화를 꾀하려면 어떤 방법을 쓰면 될까.
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 ■ 세금으로 집값 조절한 호주=집을 보유하는 데 드는 비용을 늘려 자가 주거자가 아닌 부동산 투자자들의 예상 수익률을 끌어내리는 게 가장 효과적이다. 호주 동부 지역의 대도시들에선 오랜 기간 이어지던 집값 상승이 멈춘 데 그치지 않고 빠르게 하락하고 있다. 
 최근 4주 동안 시드니 집값은 무려 1.1%나 하락했다. 경매 낙찰률까지 47.4%로 사상 최저치를 기록했다. 시드니 집값은 지난 1개월 동안 0.9%, 1분기 전보다는 2.1%나 떨어졌다. 호주 멜버른도 지난 4주 동안 집값이 무려 4%나 급락했고, 1개월 전보다 0.8%, 1분기 전보다 2.3% 하락했다.
 호주의 집값 하락에는 정부의 의도가 반영됐다. 호주 정부는 2주택 이상의 부동산 투자자를 겨냥해 이들이 주택을 보유하는 데 드는 비용을 늘리는 방식으로 집값을 안정시켰다. 무엇보다 빈 집에 과세하는 공실세 적용 지역을 늘렸고, 적용 대상도 집 외에 미개발 토지로 확대했다. 1년 중 6개월 이상 공실이나 공터인 부동산의 소유자는 첫해 전체 가격의 1%, 2년 이상이면 2%, 3년 이상이면 3%씩을 매년 세금으로 내야 한다.
 호주 부동산 시장을 얼어붙게 만든 요인은 또 있다. 호주는 지난 5월 50%에 달하던 2주택 이상 부동산 투자자의 양도소득세 장기보유 특별공제율을 없애고, 대신 물가상승률 정도만 빼주기로 결정했다. 이 조치는 2027년 7월부터 시행된다. 호주는 부동산·주식 등 모든 종류의 자산을 1년 이상 보유하면 일종의 장기보유 특별공제(장특공제)로 양도차익의 50%를 과세 대상에서 제외해 줬다.
 무엇보다 호주가 장특공제를 없애는 명분이 분명하다는 게 이 정책의 예상 수명을 연장시켰다. 공제율이 높을수록 재산이 많은 사람, 청년보단 노년층이 되레 혜택을 보는 불공정한 과세 체제를 바로잡겠다는 거다. 집값 하나 잡겠다는 게 아닌 '세대간 부의 불균형을 해소하기 위해서'라면 정책이 가진 무게가 달라진다. 집값 안정화는 일종의 덤인 셈이다.
 ■ 한국·호주 같은 목표, 다른 통계=호주 여당인 노동당은 지난해 5월 총선 전까지는 부동산 과세 강화를 주장하진 않았다. 그래서 말을 바꿨다는 비판도 있다. 하지만 여당 지도부는 지난 1년간 꾸준히 양도소득세 공제한도 문제를 다시 논의할 필요성을 제기했다. 멜버른에서 효과를 본 공실세의 단계적 확대도 착실히 실행했다. 이는 부동산 임대사업자들의 기대 수익률을 끌어내렸고, 전체 부동산 시장의 기대 인플레이션율도 진정시켰다.
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 <img alt="짐 차머스 호주 재무부 장관은 지난 5월 예산안을 발표하면서 부동산 양도소득세 장기보유 특별공제 혜택을 없애고, 2027년부터 물가상승률 정도만 공제하겠다고 밝혔다. [사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120755005tyhp.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="XYC6WTFYDr" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202606/24/thescoop1/20260624120755005tyhp.jpg" width="658">
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 짐 차머스 호주 재무부 장관은 지난 5월 예산안을 발표하면서 부동산 양도소득세 장기보유 특별공제 혜택을 없애고, 2027년부터 물가상승률 정도만 공제하겠다고 밝혔다. [사진 | 뉴시스]
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 이재명 정부도 호주와 거의 동일한 방식으로 집값 안정을 꾀하고 있다. 효과도 있었다. 한은의 1년 후 주택가격 전망 지수는 2025년 11월 119에서 12월 121, 2026년 1월 124로 급등했다. 하지만 올해 2월 주택가격 전망 지수는 갑자기 108로, 다시 3월에는 96으로 가파르게 하락했다. 시장은 다주택자 양도세 중과 유예를 기대했지만, 대통령이 지난 1월 직접 유예는 없다고 선을 그었기 때문이다.
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 다시 집값 상승 기대감이 시장을 지배하고 있는 지금, 정부는 기대 인플레이션율을 과장해 실제 물가상승률을 높이는 집값 전망 기대감의 실체부터 파악할 필요가 있다. 그래야 보유세의 인상이든 부유세의 신설이든 제대로 추진할 수 있기 때문이다. 소비자물가지수에 집값을 포함하고, 주거 관련 상품의 비중도 20~30%로 맞추자는 얘기다.
 한정연 더스쿠프 칼럼니스트 jeongyeon.han@thescoop.co.kr
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