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[실시간뉴스]'쪼개기'부터 무자본 갭투자까지…'빌라 포비아' 키운 건 구조적 문제 [주거사다리의 '밑단'·④]

온카뱅크관리자

2026-07-24 08:07:38

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">소규모 빌라, 사업계획승인·사업자 관리망 밖에서 반복 공급<br>시세 불투명한 신축주택에 전세보증금으로 대출·공사비 상환<br>전문가 "정보 제공 넘어 사업자 등록·자금관리·보증금 예치 필요"</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="8ECXEYyOc5">
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="9a9955a57ec712ca2b3e0ce6b196a36aba3e90f3995428154de7745a75440401" dmcf-pid="6DhZDGWIaZ" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="지난 13일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다./사진=뉴시스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111109wtnn.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="VxorMEcnaF" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111109wtnn.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            지난 13일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다./사진=뉴시스
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="b411655d6cd7d4479e102431207f3bbb928f6892c483af2fd742e9fa0f4e7027" dmcf-pid="Pwl5wHYCNX" dmcf-ptype="general">
           <br>
           <div data-mce-desctitle="acdesc">
            <span>빌라로 대표되는 비아파트는 살고 싶은 선호의 주거지가 아닌 살 수 밖에 없는 수요의 주거지다. <strong>주거 사다리의 맨 끝단이라 불리는 비아파트</strong>, 그 곳에 사는 이들과 전문가들은 <strong>선호의 주거가 되기를 고민</strong>하며 정부를 향해 그 고민을 함께 하자며 한 목소리를 냈다. &lt;편집자주&gt;</span> 
           </div>
           <br>[파이낸셜뉴스] <strong>"등기부등본과 건축물대장까지 모두 확인했는데도 전세사기 피해자가 될 줄은 몰랐습니다."</strong> 
          </div>
          <p contents-hash="6b02eba0fbb965cd09a956c17730e8f3f46bbc249710b232d48f5365e4764a9a" dmcf-pid="QrS1rXGhjH" dmcf-ptype="general">비아파트 전세사기 피해자들이 공통적으로 털어놓는 말이다. </p>
          <p contents-hash="792bab5557a13ae772c511dbb237c47231c84981b6d2868d4f80b23ffa58dee2" dmcf-pid="xmvtmZHlkG" dmcf-ptype="general">2024년 회사 근처 신축 오피스텔에 전세보증금 1억8000만원을 주고 입주한 안지수씨(가명·34)는 재계약을 앞두고 등기부등본을 확인했다가 집이 가압류된 사실을 알게 됐다. </p>
          <p contents-hash="368e18c81732a0959cfb36b5985bde42c0a72f093bc0e2689a48bb8020e939fd" dmcf-pid="yKPoKid8aY" dmcf-ptype="general">집주인은 "사업이 어려워 보증금을 돌려줄 수 없다"고 했고, 안씨가 살고 있는 집은 결국 경매에 넘어갔다. 부랴부랴 임차권 등기를 마친 안씨는 새집을 알아보고 있지만 보증금은 물론 대출까지 일부 묶여 이중고를 겪고 있다. </p>
          <p contents-hash="4e8fcf8a48845f518e46989f3e2dcd991f6530a6a8eb511d76b677ffad25b5c2" dmcf-pid="W9Qg9nJ6gW" dmcf-ptype="general">이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장도 5년 전 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 계약했지만 전세사기 피해자가 됐다. 부동산 스타트업에서 주택 임대관리 업무를 봐 자신만만했지만, 사기는 피할 수 없었다. </p>
          <p contents-hash="9a638b48f450c87e39561896ccf539d6f327c91e8ec3fac5e97f8f3a2bffb03e" dmcf-pid="Y2xa2LiPgy" dmcf-ptype="general">두 사람의 사례는 주택 공급을 고민하는 정부가 반드시 해결해야 할 과제로 꼽힌다. 지난 23일 이재명 대통령 주재로 열린 부동산정책 국민 대토론회에서도 주택 공급 부족 문제를 해소하기 위해 민간 임대주택을 활성화해야 한다는 의견이 나왔다. </p>
          <p contents-hash="2167200321a403c6f1e2f37ce3b53763cc29dfcbc62f502a467d7f878f1cb98b" dmcf-pid="GVMNVonQAT" dmcf-ptype="general">이 자리에서 공급 분야 발제를 맡은 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 건축 인허가와 착공이 2022년부터 줄어들면서 주택 공급의 연결고리가 끊어진 상황을 설명한 뒤 전세사기를 언급했다. </p>
          <p contents-hash="bf00b5bd84c866e557ca63bacc0bb83a55b5d47988cd95d9f5254c1c16c56967" dmcf-pid="HNryNShDkv" dmcf-ptype="general">진 교수는 "전세사기 이후 임차인들의 비아파트에 대한 신뢰가 크게 감소했다. 비아파트는 청년, 1인가구와 신혼부부 등에겐 아파트에 비해 저렴한 보증금과 월세로 접근할 수 있는 주거 선택지인데 어려움을 겪고 있다"고 말했다. </p>
          <p contents-hash="29bc5b8e602fb2607efa92de2f1a6ece9da6a820026fa8fff021feba0f79e3f6" dmcf-pid="XjmWjvlwAS" dmcf-ptype="general">전문가들은 끊어진 공급의 연결고리를 복원하려면 입주 물량을 늘리기 전 전세사기를 예방할 근본적인 대책이 필요하다고 봤다. 그러면서 비아파트 전세사기의 출발점을 아파트와 다른 공급 구조에서 찾았다. </p>
          <div contents-hash="d240b81faa0bb91adc5f1188f29b1019d5b71378fc3eb036ffdcda591edec402" dmcf-pid="ZAsYATSrNl" dmcf-ptype="general">
           <div data-mce-desctitle="smtitle">
            <strong>등록은 20세대, 승인은 30세대…아파트와 다른 공급 구조</strong> 
           </div> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="f5d9483ed636282a3770835fc8b6f4039e695eb9eed9e191ec6e09af817de033" dmcf-pid="5cOGcyvmoh" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt='지난 23일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 진미윤 명지대 부동산대학원 교수가 주택 공급의 연결고리가 끊어진 상황을 설명하며 "전세사기 이후 임차인들의 비아파트에 대한 신뢰가 크게 감소했고 주거 선택지에도 어려움을 겪고 있다"고 말했다. /사진=유튜브 MBC 채널 캡처' class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111335bzfh.png" data-org-width="800" dmcf-mid="fmX7Sp3Got" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111335bzfh.png" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            지난 23일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 진미윤 명지대 부동산대학원 교수가 주택 공급의 연결고리가 끊어진 상황을 설명하며 "전세사기 이후 임차인들의 비아파트에 대한 신뢰가 크게 감소했고 주거 선택지에도 어려움을 겪고 있다"고 말했다. /사진=유튜브 MBC 채널 캡처
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="80787a9b0f326f993db12f3f3239b8d0d519c48878237a7fb20650d47fbc9109" dmcf-pid="1kIHkWTsjC" dmcf-ptype="general">
           <br>아파트와 빌라는 모두 사람이 거주하는 공동주택이지만 공급 과정에 적용되는 관리체계는 같지 않다. 비아파트 공급 구조를 이해하려면 '주택건설사업자 등록'과 '사업계획승인'을 구분해야 한다. 
          </div>
          <p contents-hash="687ff611ff8917687becc9149f9e36dc34ff27c4742ae43ee4aed00aaef6e7ce" dmcf-pid="tECXEYyOoI" dmcf-ptype="general">대규모 아파트는 등록된 주택건설사업자가 사업계획승인과 감리, 입주자 모집 등의 절차를 거쳐 공급된다. 반면 일정 규모 이하의 다세대·연립주택은 주택법상 사업계획승인 대신 건축법에 따른 건축허가 절차로 공급할 수 있다. </p>
          <p contents-hash="23fadf7dce91511b28e932434ddb9f251fcaff93957eb70528dde2ce19c0b779" dmcf-pid="FDhZDGWIAO" dmcf-ptype="general">주택법 제4조는 연간 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 사업자에게 주택건설사업자 등록을 의무화하고 있다. 주택법 시행령 제14조에 따르면 등록 대상은 연간 단독주택 20호 또는 공동주택 20세대 이상을 건설하는 사업자이며, 도시형생활주택은 연간 30세대 이상이다. 등록사업자는 법인의 경우 자본금 3억원 이상, 개인은 자산평가액 6억원 이상을 갖춰야 하며, 건축 분야 기술인 1명 이상과 사업 수행에 필요한 사무실을 확보해야 한다. </p>
          <p contents-hash="c41de48bf30a95bae39afed9c33e0c96a1908b5f6504734aeea530735136e07c" dmcf-pid="3wl5wHYCas" dmcf-ptype="general">사업계획승인은 사업자 등록과는 별개의 절차다. 주택법 제15조와 주택법 시행령 제27조에 따르면 공동주택은 원칙적으로 30세대 이상을 건설할 경우 사업계획승인을 받아야 한다. 다만 세대별 전용면적이 30㎡ 이상이고 진입도로 등 대통령령이 정한 요건을 갖춘 단지형 연립주택·단지형 다세대주택은 50세대 이상부터 사업계획승인 대상이 된다. </p>
          <p contents-hash="4e39df6f7dcdb521e0b20704ced6d99b8ab7573c4351a72c61338e1868e76aba" dmcf-pid="0rS1rXGhcm" dmcf-ptype="general">따라서 사업계획승인 기준에 미달하는 소규모 공동주택은 건축허가 방식으로 공급할 수 있다. 건축허가와 사용승인, 구조·안전 관련 규정은 적용되지만 대규모 주택사업과 동일한 사업계획 심사와 공급 절차를 거치는 것은 아니다. </p>
          <p contents-hash="fe3d7dccfd68ebccaa74f5178b3433fb434ad7b54b754cb8346309434aa3f823" dmcf-pid="pmvtmZHlcr" dmcf-ptype="general">사업계획승인 대상에 해당하지 않는 규모의 공동주택은 주택법상 사업계획승인 대신 건축법에 따른 건축허가 절차를 거쳐 공급된다. </p>
          <p contents-hash="8f9a1370d10175edc60c38e8576da1b7aece315fe01dfbb39c7bcb0d7a1e0ab5" dmcf-pid="UsTFs5XSAw" dmcf-ptype="general">김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "대형 건설사 중심의 아파트와 달리 소규모 비아파트는 누가 어떤 이력으로 집을 지었는지 소비자가 확인하기 어려운 구조"라고 말했다. </p>
          <div contents-hash="a4446060196b302cb26f2af97932d8c5ead52083cee42a4455bc46ff2e288f18" dmcf-pid="uOy3O1ZvND" dmcf-ptype="general">
           <div data-mce-desctitle="smtitle">
            <strong>'19세대 쪼개기'와 명의 분산</strong> 
           </div>
           <br>현장에서는 등록 기준을 피하기 위해 사업 규모를 쪼개는 이른바 '19세대 공급'도 문제로 지적된다. 
          </div>
          <p contents-hash="196532d2b88c681332177310425ba18ce44e7577a87ab443b3ad070c69ad4942" dmcf-pid="7IW0It5TkE" dmcf-ptype="general">지난 2023년 민원인의 질의에 따라 법제처가 내놓은 법령해석을 보면 주택법상 등록 기준은 개별 건물 한 동이 아니라 사업자가 연간 공급하는 물량을 기준으로 한다. 동일 사업자가 공동주택을 19세대씩 여러 번 공급해 연간 20세대 이상을 건설한다면 원칙적으로 등록 대상이 된다. </p>
          <p contents-hash="da879b19a96b431b5f8d7291be92cf121e13e0d91605b688a23465ad1543bee7" dmcf-pid="zCYpCF1yAk" dmcf-ptype="general">하지만 실제 현장에서는 사업장마다 별도 법인을 설립하거나 건축주와 토지 소유자 명의를 달리해 실질적인 사업주체를 파악하기 어려운 사례가 적지 않다. 한 사업에서 문제가 발생한 시행자가 다른 법인 명의로 다시 시장에 진입해도 과거 공급 실적이나 사고 이력을 확인하기 어렵다는 게 부동산 관계자들의 말이다. </p>
          <p contents-hash="cd21d47540e17de9c84a6ead12016bd94d62339e717283499ab0ed06c7db8586" dmcf-pid="qWtbWzu5ac" dmcf-ptype="general">김 연구위원은 "사업장 단위가 아니라 사업자 단위로 공급 실적과 하자, 보증금 사고 이력을 통합 관리할 필요가 있다"고 전했다. </p>
          <p contents-hash="0c81cde13a989ff4d7d92675e943ce7cddc14a2dd038300398f21dc7a3d5d8b0" dmcf-pid="BYFKYq71NA" dmcf-ptype="general">낮은 진입 장벽은 전세보증금에 의존한 사업 방식과 맞물리면서 위험을 키웠다. </p>
          <p contents-hash="4c4fa0f2b0896b7a7872c2e21268ce828c0191f5bf4c7148e688e0f1589c4ae4" dmcf-pid="bG39GBztkj" dmcf-ptype="general">일부 시행사는 토지 매입과 공사 이후 분양대금이나 전세보증금으로 대출과 공사비를 상환했다. 문제는 자기자본이 거의 없는 상태에서 높은 전세보증금을 전제로 사업을 추진한 경우다. </p>
          <p contents-hash="0a58c739dbaace987e7fcfd10280e27b1397efee13c29a90a7c77c8140c99c4f" dmcf-pid="KH02HbqFNN" dmcf-ptype="general">집값이 하락하거나 신규 임차인을 구하지 못하면 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없게 된다. 일부 신축 빌라는 분양가와 전세보증금을 비슷하게 맞춘 뒤 자기자본이 없는 매수자에게 소유권을 넘기는 방식으로 거래되기도 했다. 이른바 '무자본 갭투자'가 가능했던 배경이다. </p>
          <p contents-hash="851bb8d2cc6bd4b65de00277dbf281402ecf068c0cc87af26dc2d0b06b9dd956" dmcf-pid="9XpVXKB3Aa" dmcf-ptype="general">유선종 건국대 부동산학과 교수는 "전세보증금이 사실상 주택사업의 마지막 자금 역할을 하면서 빌라왕과 무자본 갭투자가 등장했다"고 설명했다. </p>
          <div contents-hash="e45ee73a29720dcfb96492340efeea553eb880a8b9e1061a08fd2344132e1522" dmcf-pid="2ZUfZ9b0Ng" dmcf-ptype="general">
           <div data-mce-desctitle="smtitle">
            <strong>등기부를 봐도 알 수 없는 위험</strong> 
           </div> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="8ab18bbff95023d445929b2d449b2902cda2a294fa86cde1315a3dc314f1f985" dmcf-pid="V5u452Kpgo" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수가 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 공급관련 '주택공급 확대 및 전월세 시장 안정방안'을 주제로 발제를 하고 있다. 청와대통신사진기자단. /사진=뉴시스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111556gzkt.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="4Pdc8NgRA1" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/24/fnnewsi/20260724073111556gzkt.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수가 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 공급관련 '주택공급 확대 및 전월세 시장 안정방안'을 주제로 발제를 하고 있다. 청와대통신사진기자단. /사진=뉴시스
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="2e3201e8126a9510f2918bf2945288846ee03d37bd9e0332ab2d73f11b54bd6f" dmcf-pid="f1781V9UjL" dmcf-ptype="general">
           <br>정부는 전세사기 피해 사례가 늘어나자 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화했지만, 임차인이 등기부등본과 건축물대장만으로 모든 위험을 파악하는데는 한계가 있다. 
          </div>
          <p contents-hash="8d66cf65e2344f21b9c59cd867db618fa70d09c5045419985b29ac2bdc698ad3" dmcf-pid="4tz6tf2uNn" dmcf-ptype="general">임대인의 전체 채무나 다른 주택의 보증금 반환 위험, 실질 사업주체와 연관 법인의 재무 상태까지 확인할 수 없기 때문이다. </p>
          <p contents-hash="62dd0816209245263c224bb05cd6b02c899f37bba06d2adcd9fbc6b8c727b054" dmcf-pid="8FqPF4V7gi" dmcf-ptype="general">이 공동위원장은 "정부 대책은 임차인이 정보를 충분히 확인하면 피해를 피할 수 있다는 전제를 깔고 있지만 개인이 확인할 수 없는 위험이 훨씬 많다"며 "사업자와 임대인의 위험 정보까지 투명하게 공개하는 제도 개선이 필요하다"고 말했다. </p>
          <p contents-hash="19dfa78c706a7c278922b45dea781d223bcbbf7e9a121b8bd781fc266956569b" dmcf-pid="63BQ38fzoJ" dmcf-ptype="general">앞서 진 교수가 언급한 대로 전세사기는 일부 임대인의 범죄를 넘어 비아파트 전체에 대한 불신으로 이어졌다. </p>
          <p contents-hash="0b5dcb1856b09455329849ecaddfd45fb35951e72fdd19795a5dcabd85717d5b" dmcf-pid="P0bx064qgd" dmcf-ptype="general">국토연구원에 따르면 전세사기 피해는 다세대주택과 오피스텔에 집중됐다. 연립·다세대주택의 평균 전세가율도 2014~2024년 88.2%로 아파트(74.4%)보다 크게 높았다. 특히 2020~2022년에는 90%를 웃돌아 집값이 조금만 하락해도 보증금 반환이 어려운 계약이 광범위하게 체결됐다. </p>
          <p contents-hash="5af9afeced12bbf795ff1e34b6529d62d1090c33e50b1e3fb3fdbc39337b34c9" dmcf-pid="QpKMpP8Bae" dmcf-ptype="general">결국 세입자는 빌라 전세를 기피하고, 실수요자 역시 향후 가격 하락과 거래 부진을 우려해 매수를 꺼리는 악순환이 이어지고 있다. </p>
          <p contents-hash="4817bccb8e0ad33336c5a40835e05b187d847b82d0acb3ce7a601f2a43bb5342" dmcf-pid="xU9RUQ6bgR" dmcf-ptype="general">전문가들은 비아파트 공급을 정상화하려면 금융 지원보다 공급자 관리체계를 먼저 손봐야 한다고 입을 모은다. </p>
          <p contents-hash="c8c0c92bc7bb01a59c5904e75274e0419f3826c461c1baa99f0ec547311da39e" dmcf-pid="yAsYATSraM" dmcf-ptype="general">김 연구위원은 "대형 건설사와 같은 기준을 적용할 수는 없지만, 그렇다고 소규모 사업자를 관리망 밖에 둘 수도 없다"며 "누가 어떤 자금으로 집을 지었고 과거 어떤 사고를 냈는지를 사업자 단위로 관리해야 시장 신뢰를 회복할 수 있다"고 말했다.</p>
          <p contents-hash="261e010ec571dbbb23a550b614378ad312921617e91ea53feccafdb0b6849514" dmcf-pid="WPiEPANdax" dmcf-ptype="general">y27k@fnnews.com 서윤경 김희선 기자</p>
         </section> 
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