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[실시간뉴스][단독]‘비거주 30억 이상 초고가 1주택’에 다주택 종부세율 적용 추진···장특공제 감면액 상한 검토

온카뱅크관리자

2026-07-26 18:07:38

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 지난 5월12일 서울 강남권 아파트 단지 모습. 문재원 기자
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 정부가 공시가격 30억원을 넘는 초고가 주택에 실거주하지 않는 1주택자에 대해 다주택자(3주택 이상) 수준의 종합부동산세를 부과하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 실거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제를 축소하고, 양도소득세 장기보유특별공제에도 공제액 상한을 처음 도입하는 방안을 추진한다. ‘똘똘한 한채’에 집중된 세제 혜택을 대폭 축소하겠다는 취지다.
 재정경제부는 26일 초고가 주택의 기준을 ‘공시가격 30억원 초과’로 설정하고, 1주택자라도 초고가 주택이고 실제 거주하지 않는 경우 3주택 이상 다주택자와 같은 종부세율을 적용하는 방안을 검토하고 있다. 이른바 ‘똘똘한 한채’로 몰리는 투자 수요를 차단하겠다는 뜻이다.
 다만 구체적인 기준 금액은 다음달 초 세법 개정안 발표 전까지 조정될 가능성은 남아있다.
 현행 종부세 세율은 1·2주택자의 경우 같고, 3주택 이상 보유자에게 가중된다. 과세표준 12억원 이하 주택까지는 세율이 같지만, 과세표준 12억 초과~25억원 이하 구간부터는 1·2주택자는 1.3%, 3주택 이상 보유자는 2.0%의 세율이 부과된다. 1·2주택자 최고세율은 2.7%, 3주택자 이상은 최고 5.0%다.
 즉, 지금까지는 10억원짜리 집 3채 가진 사람과 50억원짜리 집 한 채를 가진 사람이 내는 세금을 비교하면, 다주택자가 더 징벌적 수준의 세금을 내야 했던 셈이다. 정부는 이러한 과세 구조가 조세 형평성에 어긋난다고 판단, 일정 기준을 넘는 초고가 주택 구간에서는 세율을 가중하겠다는 방침이다.
 1세대 1주택자에 대한 공제 혜택도 ‘실거주’ 중심으로 엄격해질 전망이다. 정부는 1주택자라 하더라도 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 종부세 기본공제액을 현행 12억원에서 다주택자와 동일한 9억원으로 줄이는 방안을 추진한다.
 이 같은 방안이 확정되면 예를 들어 공시가격 30억원 아파트를 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제 축소로 종부세 과세표준이 10억8000만원에서 12억6000만원으로 늘어난다. 이 경우 과세표준이 12억원을 넘어서면서 적용 세율도 한단계 높은 구간으로 올라간다. 여기에 정부가 검토 중인 대로 공시가격 30억원이 넘는 초고가 주택에 3주택 이상 보유자 세율을 적용하면 이 주택에 적용되는 최고 세율은 현행 1.0%에서 2.0%로 두 배 높아진다.
 양도소득세 장기보유특별공제의 감면액에 상한을 두는 방안도 검토 대상이다. 현재는 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 공제받는 금액 자체에는 제한이 없다. 이에 따라 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 공제액도 함께 커지는 구조다.
 이에 따라 정부는 공제율은 유지하되 실제 공제액에 상한을 설정하는 방안을 검토하고 있다. 세율을 일괄적으로 높이지 않더라도 초고가 1주택자의 과도한 세제 혜택은 줄이면서 일반 장기보유·실거주 1주택자는 보호할 수 있다는 판단에서다.
 다주택자의 보유세 부담을 높이기 위해 공정시장가액비율을 인상하는 방안도 거론된다. 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 실제 과세표준에 반영하는 비율이다. 현재는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액의 60%를 과세표준으로 삼는다.
 예를 들어 기본공제를 제외한 금액이 10억원인 다주택자는 현행 공정시장가액비율을 적용하면 과세표준이 6억원이지만, 이를 80%로 높이면 8억원으로 늘어난다. 세율을 조정하지 않더라도 과세표준이 커지는 만큼 종부세 부담도 증가하게 된다.
 다만, 이번 세제 개편이 실효성을 갖기 위해서는 세율 조정보다 과세 기반 정상화가 선행돼야 한다는 지적도 나온다.
 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “재산세 과표상한제와 공시가격 현실화율이 낮아 고가주택일수록 현실화율이 낮아지는 구조적 문제가 그대로인 상황에서 중과 대상이나 세율 구간만 일부 손질하는 방식으로는 한계가 있다”며 “과세 기반 전반을 함께 손보지 않으면 정부가 기대하는 정책 효과를 거두기 어려울 것”이라고 말했다.
 박상영 기자 sypark@kyunghyang.com
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