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[실시간뉴스][서울전역 토허제 1년]"가수요 잡겠다"던 정책목표, 임대차 시장 불안만 키웠다

온카뱅크관리자

2026-10-11 08:57:35

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 갭투자 감소에도 임대 매물 급감 전셋값 오름폭 4.1배 확대 증여·주식 등 현금 부자만 매수 
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 지난해 10·15대책을 통해 정부는 비거주 목적의 주택 매입을 차단하기 위해 토지거래허가구역을 확대 지정했다. 그 이전까지 강남3구와 용산구에 국한됐던 서울 토허구역이 서울 모든 자치구로 넓어진 것이다. 광명·성남·수원·안양·용인 수지·의왕·하남 등 경기도 12개 지역도 포함됐다. 일반 토지가 아닌 주택 용도의 투기 차단을 위한 토허구역 지정 범위로는 역대 최대 규모다.
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 오는 20일로 서울 전역이 토허구역으로 지정된 지 1년이 된다. 정부 의도대로 '세 끼고' 집을 사는 갭투자는 줄어드는 추세다. 하지만 집을 사면 2년간 실거주해야 하는 의무 규정은 오히려 임대차 시장을 자극하는 도화선이 됐다. 매수자가 주택을 전·월세로 내놓을 수 없어 임대 매물이 감소했고 전셋값 상승 폭은 과거 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 도입 여파로 시장 불안이 극에 달했던 당시 수준을 넘어섰다.
 실거래도 쉽지 않다. 갭투자 대신 증여나 주식 등 금융소득, 사적 차입 비중이 늘면서 현금 동원 능력이 부족하면 매수 기회를 얻기가 어려워졌다. 특히 6억원 이상 주택거래에만 적용되던 자금조달계획서 제출이 모든 거래로 확대된 데 이어 금융거래확인서 등 추가 증빙서류까지 내야 한다. 유주택자라면 기존 집을 어떻게 처분할지 적은 처리계획서, 주택 추가 취득 사유 소명서, 임대차계약 종료 확인서까지 줄줄이 챙겨야 한다. 관악구 중개업소 대표는 "자금조달계획서 심사가 깐깐해 10년 치 자금 출처를 소명해야 할 때도 있어 세무사 상담부터 권할 정도"라고 전했다.
 여당 싱크탱크 민주연구원 부원장을 지낸 최병천 법무법인 세종 통상산업정책전략센터 전문위원은 최근 사회관계망서비스(SNS)에 "중요한 건 서민들에게 바람직한지 여부"라면서 "토허제를 연장할수록 전·월세 가격은 더 많이 뛰고 서민들의 주거비 부담은 더 커질 것"이라고 했다.
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 양날의 검 '실거주 규제'…전셋값 4.1배 치솟아
 지난해 10월 정부가 토허구역 확대를 결정한 정책 목표는 집값 안정이었다. 당시 정책브리핑을 보면 기획재정부(현 재정경제부 및 기획예산처), 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등은 집값 상승기대 확대에 따른 가수요 유입이 가시화되면서 추가적인 상승 가능성을 배제하기 어렵다는 인식을 공유하고 주택시장 안정화 대책을 마련했다. 가수요를 없애기 위해 갭투자를 금지하고 실거주 의무를 적용한 것이다.
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 1년이 지난 후 이 같은 조치는 투기 수요를 억누르는 데는 기여했으나 임대차시장을 자극하는 '양날의 검'이 됐다. 11일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부에서 받은 주택 자금조달계획서를 보면 서울 아파트 매수자금에서 임대보증금을 승계하는 방식의 갭투자 비중은 토허제 전후로 반토막 났다. 토허제 전역 지정 직전 1년(2024년 10월~2025년 9월) 15.76%에서 지정 후(2025년 10월~2026년 8월) 7.80%로 떨어졌다.
 정부 정책의 핵심 타깃이자 갭투자가 집중됐던 강남구 역시 같은 기간 10.2%에서 5.72%로 크게 줄었다. 강남구 주택구입자금 중 임대보증금이 차지하는 비중은 2022년 21.3%에 달했으나 올해 1~8월에는 6.43%까지 3분의 1 이하로 급감했다. 토허구역에서 주택을 사면 2년 동안 직접 살아야 하는 규정이 시장에 반영된 결과다.
 하지만 집을 산 사람이 의무적으로 들어가 살면서 세입자에게 집을 내어줄 전·월세 매물은 자취를 감췄다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 전월세 매물은 지난 8일 기준 3만7896건으로 1년 전(4만3281건) 대비 12.5%(5385건) 줄었다.
 시장에 임대 공급이 줄어들면서 보증금을 비롯한 임대차 가격은 오르고 있다. 한국부동산원 주간 전세가격지수 자료를 보면 토허제 지정 후 1년(2025년 10월~2026년 9월)간 서울 아파트 전세가격지수는 9.92% 뛰었다. 토허구역 지정 직전 1년 상승률(2.41%)과 비교하면 오름폭은 4.1배 커졌다. 
 월세 시장까지 포함한 전월세통합가격지수 상승 폭도 토허구역 지정 직전 1년간 2.82%에서 지정 후엔 8.45% 치솟았다. 두 지표 모두 2020년 7월 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 가장 가파르게 올랐던 10개월 구간(2020년 10월~2021년 8월) 상승률 4.82%를 크게 웃돌았다.
 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "잉여주택 감소로 시장의 전세 가능 매물이 준데다 인허가 ·착공 등 공급 부족이 맞물리면서 임대차 시장 불안이라는 부작용을 낳고 있다"고 했다.
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 전세대출만 '역주행'…가계부채는 역대 최대
 가계대출 지표를 보아도 정책 효과는 기대에 못 미쳤다. 정부는 지난해 "풍부한 유동성이 부동산 시장에 과도하게 유입되지 않도록 금융규제를 대폭 강화한다"고 밝혔으나 세입자 전세대출만 타격했을 뿐 가계부채 총량은 꺾이지 않았다.
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 한국은행의 '2026년 8월 금융시장 동향' 자료를 보면 지난 8월 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1198조3000억원, 이 가운데 주택담보대출은 역대 최대치인 952조5000억원에 달한다. 올해 1~8월 주택담보대출 증가액은 17조3000억원이다. 지난해 같은 기간 증가액(27조7000억원)보다 10조원 넘게 줄었으나 오름세는 여전했다. 집을 사려는 주택담보대출 수요가 꺾이지 않은 셈이다.
 반면 전세자금대출은 지난 6월부터 석 달 연속 월 7000억~8000억원씩 줄었다. 지난해 같은 기간에는 매달 3000억~4000억원씩 늘었다. 전세 품귀로 거래 자체가 끊기면서 대출 규모마저 축소된 것이다.
 갭투자가 막히면서 현금 여력이 있는 사람만 서울 주택을 사들일 수 있게 됐다. 김종양 의원실에 따르면 부동산자금조달에서 증여·상속이 차지한 비중은 토허구역 확대 전 3.82%에서 이후 6.13%로 2배가량 늘었고 주식 채권 매각대금 역시 3.31%에서 7.17%로 확대됐다. 개인적 거래인 기타차입 비중은 3.79%에서 6.27%로 커졌다.
 전문가들은 토지거래허가제가 집값 안정이라는 본래 목적은 달성하지 못한 채 임대차 시장 불안만 키우고 있다고 지적한다. 최병천 법무법인 세종 전문위원은 SNS에 "토허제가 가격 안정 효과가 없다는 점은 지난 1년간 충분히 확인됐다"고 적었다.
 최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
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