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[IT뉴스][반도체의 집①] 없어서 못 쓰는 AI데이터센터, 2028년엔 '공실 우려'

온카뱅크관리자

2026-11-11 16:17:25

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 수요 있어도 실제 계약은 난항···장비 세대교체로 기존 AIDC 경쟁력 약화 가능성도 2027년 말부터 준공 물량 집중···시설 사양·가격 안 맞으면 공실 위험 운영사도 마스터리스 부담 회피···임차인 유치 책임 소유주로 이동 
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 국내 AI 데이터센터 시장의 주도권이 2028년을 전후해 공급자에서 임차인으로 넘어갈 수 있다는 경고가 나온다. 현재는 즉시 사용할 수 있는 완공 자산이 부족하지만 2027년 말부터 신규 시설의 준공이 몰리면 고객이 원하는 사양과 가격, 입주 시점을 맞추지 못한 데이터센터부터 공실 위험에 노출될 수 있다는 분석이다. / 사진=생성형AI(챗GPT) 이미지
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 [시사저널e=김도영 기자] 국내 AI 데이터센터 시장의 주도권이 2028년을 전후해 공급자에서 임차인으로 넘어갈 수 있다는 전망이 나온다. 현재는 즉시 사용할 수 있는 완공 자산이 부족하지만 2027년 말부터 신규 시설의 준공이 몰리면 고객이 원하는 사양과 가격, 입주 시점을 맞추지 못한 데이터센터부터 공실 위험에 노출될 수 있다는 분석이다.
 11일 관련 업계에 따르면 AI 연산 수요가 늘면서 국내 주요 기업들이 데이터센터 투자와 증설에 속도를 내고 있다. 통신 3사는 기존 통신망과 기업 고객을 기반으로 AI 인프라 사업을 키우고 있다. SK텔레콤은 아마존웹서비스(AWS)와 건설 중인 울산 AI 데이터센터를 2027년 하반기부터 가동할 계획이다. LG유플러스는 내년 6월 준공 예정인 파주 AI 데이터센터 1동의 고객 계약을 마쳤고, KT클라우드는 가산 AI 데이터센터에서 고전력 서버와 액체냉각 수요에 대응하고 있다.
 정보기술(IT)·클라우드 기업의 투자는 신규 시설 확보로 이어지고 있다. 삼성SDS가 최근 착공한 구미 AI 데이터센터는 2028년 말 준공되며 초기 60메가와트(MW)에서 최대 120MW까지 확장할 수 있도록 설계됐다. LG CNS는 그래픽처리장치(GPU) 576장과 1.2MW급 설비를 수용하는 'AI 박스'를 부산에 약 50개 배치할 계획이다. 네이버는 '각 세종'을 거점으로 2028년까지 200MW 규모의 AI 팩토리를 가동하고, NHN클라우드는 여러 지역의 자체·임차 시설을 묶어 내년 말까지 약 100MW의 운영 역량을 확보한다는 목표다. 
 해외에서는 글로벌 빅테크가 기가와트급 시설과 대규모 GPU 확보 경쟁을 벌이고 있다. AWS는 2027~2028년 엔비디아 GPU 200만개를 추가로 배치하고, 마이크로소프트는 미국 텍사스에 약 2GW 규모의 데이터센터 단지를 건설한다. 구글은 미국 와이오밍에 첫 데이터센터 건설 계획을 내놨고, 메타는 캐나다 앨버타주에서 1GW 규모의 AI 데이터센터를 착공했다. 맥킨지는 지속 성장 시나리오 기준 세계 데이터센터 용량 수요가 2025년 82기가와트(GW)에서 2030년 219GW로 늘어날 것으로 전망했다.
 ◇ "고객은 있는데 조건이 안 맞아"···수요·공급 엇박자
 국내외에서 공급 계획이 쏟아지는 가운데 최근 국내 시장에서는 시설을 사용하거나 인수하려는 고객이 있는데도 실제 계약까지 이어지지 않는 사례가 나타나고 있다. 고객이 요구하는 시설 사양과 입주 시점이 공급 자산과 다르거나 개발사와 자산 소유주가 기대하는 가격을 수요자가 받아들이지 못하면서다.
 김미숙 세빌스코리아 상무는 "여전히 사용을 원하는 고객이 있지만 막상 물건을 대면 원하는 사양이 아니거나 매도자가 원하는 금액을 맞추기 어렵다"며 "수요자와 자산의 매칭이 잘되지 않는 것 같다"고 말했다.
 현재로선 외국계 엔드 유저와 데이터센터 운영사가 국내 자산을 계속 찾고 있는 상황이다. 국내 시장이 아직 초기 단계로 수요를 충족하지 못한 데다가 서울·수도권에서는 전력 확보와 인허가 문제로 신규 공급도 제한되고 있기 때문이다. 즉시 사용할 수 있는 완공 자산보다 건설 중인 시설이 많아 수요 부족보다는 조건과 시점의 불일치가 계약을 가로막고 있다는 설명이다.
 고객이 확인하는 조건도 입지와 임대료에 그치지 않는다. 랙당 공급할 수 있는 전력과 냉각 방식, 전력 공급의 안정성, 통신망 연결성, 입주 가능 시점 등이 계약을 좌우한다. 글로벌 클라우드서비스제공사(CSP)를 유치하려면 경쟁 시설보다 유리한 임차 조건과 안정적인 전력·용수 공급 환경도 갖춰야 한다.
 AI 반도체의 전력 소비와 발열량이 빠르게 늘어나는 점도 변수다. 현재 장비에 맞춰 설계한 데이터센터가 준공 시점의 고밀도 랙과 액체냉각 수요를 충족하지 못하면 전력·냉각 설비를 추가하거나 교체해야 한다. 2028년 중후반에는 AI 반도체가 다음 세대로 넘어갈 가능성이 커 기존 세대 장비를 기준으로 설계한 시설이 공급 과잉에 놓일 수 있다는 우려도 나온다.
 ◇ 2028년 준공 몰리면 공급 역전···운영사도 공실 위험 회피
 2028년 이후 공급량 자체가 늘면 시장의 협상 구도도 달라질 수 있다. 김 상무는 "지금은 지어진 자산이 없어 더 비싼 임차인을 들이려는 콧대 높은 시장"이라며 "2027년 말에서 2028년 정도가 되면 공급이 늘면서 상황이 역전될 수 있다"고 내다봤다. 실제 국내 기후·에너지 정책 싱크탱크 넥스트가 지난 9월 발표한 보고서에 따르면 정부와 기업이 내놓은 약 20GW 규모의 AI 데이터센터 계획 가운데 장기 고객 계약이나 내부 연산 등 수요처가 확인된 물량이 2035년 기준 2.5GW에 그치는 것으로 추산됐다.
 업계에서는 데이터센터 시장이 저온 물류센터의 전철을 밟을 가능성도 거론한다. 저온 물류센터는 상온 시설보다 건설비가 많이 들지만 높은 임대료와 자산가치를 기대할 수 있다는 판단에 개발이 몰렸고 이후 공실 문제가 불거졌다. 데이터센터도 높은 수익성을 기대한 시설이 비슷한 시기에 한꺼번에 준공되면 실제 임차 수요가 공급을 따라가지 못할 수 있다.
 시설을 완공한 뒤 실제 고객이 사용하도록 만드는 일도 과제다. 한 데이터센터 업계 전문가는 "잘 짓는 것보다 더 중요한 것은 잘 쓰이는 것"이라며 "데이터센터는 연결돼야 살아 있는 시설"이라고 말했다. 전력과 용수를 확보해도 국제 통신망과 기존 클라우드 인프라에 원활하게 연결되지 않거나 이용 고객을 확보하지 못하면 대규모 투자가 수익으로 이어지기 어렵다.
 고객 확보의 불확실성이 커지면서 운영사의 계약 방식에도 변화가 나타나고 있다. 과거에는 운영사가 데이터센터 전체나 상당 부분을 장기 임차한 뒤 최종 고객에게 공간과 서비스를 다시 제공하는 마스터리스 방식이 활용됐다. 최근에는 운영사가 공실 위험을 떠안지 않고 시설 관리만 담당하며 임차인 유치는 개발사나 자산 소유주에게 맡기는 흐름이 나타난다.
 대규모 수요가 AWS와 마이크로소프트 애저, 구글클라우드 등 소수 글로벌 CSP에 집중돼 있어 사업자 간 격차를 벌릴 수 있다. 자본과 고객 관계, 신용도, 전력·인력 조달 능력을 갖춘 대형 사업자는 유리하지만 중소 개발사는 지방에서 시설과 인력을 운영하고 대형 고객을 유치하는 데 한계가 있다.
 시장 불확실성을 줄이려면 규제 완화에 앞서 명확한 기준을 마련해야 한다는 지적도 나온다. AI 데이터센터를 구분하는 정의부터 입지·민원·인허가 절차, 확보한 전력을 장기간 사용하지 않을 경우의 처리 방식까지 사업자가 투자 전에 판단할 수 있어야 한다. 김 상무는 "우리나라에는 AI 데이터센터가 무엇인지 명확한 정의가 없고 민원이 발생했을 때 적용할 세부 기준도 없다"며 "법안을 마련할지 민원 기준을 확실히 할지 명확한 가이드라인을 제시하고, 한전도 확보한 전력을 언제까지 사용하지 않으면 회수할지 확실히 정해야 한다"고 말했다.
 한편 지난 3일 미국 중간선거에서 민주당이 상·하원을 장악하면서 전력 사용과 전기요금 부담을 둘러싼 데이터센터 규제도 투자 변수로 떠올랐다. 이에 따라 업계에선 아시아·태평양 지역이 반사이익을 얻을 가능성도 거론되지만 한국이 수요를 모두 흡수하기는 어렵다는 분석이 나온다. 김 상무는 "한 주에서 데이터센터 개발을 제한하면 다른 주로 산업이 넘어갈 수 있다"며 "미국에서 몇 달 만에 대규모 시설을 짓는 속도와 한국의 민원·인허가 기간을 비교하면 규모와 속도에 한계가 있다"고 말했다.
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