6억 이주비 제한 규제 여파
삼성물산, 개포우성7차에
“전액 최저금리로 지원”
대우건설도 파격지원 준비
건설사 자금력 더 중요해져

삼성물산과 대우건설이 수주 경쟁 중인 서울 강남구 개포우성 7차 아파트. 이충우기자

정부의 대출 규제로 정비사업 조합원들의 자금 조달이 어려워지면서 ‘이주비 지원’이 수주전의 핵심 변수로 떠오르고 있다. 강남 핵심 사업지인 개포우성7차에선 삼성물산과 대우건설이 “조합원 부담을 최소화하겠다”며 파격 조건을 내세웠다. 다만 국내 건설사들의 부채 비율이 상승하는 상황에서 ‘자금력 대결’ 확산이 재무 건전성을 더 악화시킬 수 있다는 우려도 나온다.

3일 삼성물산 건설부문은 “개포우성7차 재건축 사업비 전체를 한도 없이 시중 최저금리로 책임지고 조달하겠다”고 밝혔다. 조합 운영비 등 필수사업비는 물론 조합원의 추가 이주비와 세입자 보증금 반환 비용까지 포함된다. 이와 함께 조합원 분담금 납부 시점을 입주 후 2년 또는 4년까지 유예하고, 조합원의 종전 자산평가액이 분양가보다 높아 환급금이 발생하는 경우 분양 계약 완료 후 30일 이내에 환급금을 지급하는 방안도 제시했다.

대우건설도 이주비 지원안을 차례로 공개할 예정이다. 대우건설 관계자는 “개포동 내 신축단지 어떤 곳이든 전세로 이주하는 데에는 전혀 부족하지 않으면서도 불필요한 이자 부담을 주지 않는 최적의 조건을 마련했다”며 “조합원 모두가 이주를 나가는 데 부족함이 없는 대출 조건을 준비했다”고 밝혔다.

두 건설사의 제안은 정부의 대출 규제로 이주비 조달이 제한된 상황에서 나왔다. ‘6·27 대출 규제’에 따라 향후 정비사업 조합원의 기본 이주비 대출 한도는 6억원으로 제한되고, 2주택 이상 보유자는 아예 대출받을 수 없게 됐다. 강남권 재건축 단지에선 기본 이주비만으로는 인근 지역으로의 이주가 사실상 어려워진 셈이다.

다만 기본이주비가 아닌 추가 이주비에 대해서는 6억원 한도가 적용되지 않는다. 기본이주비는 조합원들이 각자 주택을 담보로 금융기관에서 대출받는 구조이며, 추가 이주비는 기본 이주비만으로 이주가 어려운 조합원을 위해 추가로 빌려주는 것이다. 시공사가 조합에 추가사업비로 빌려주는 자금을 기반으로 조합이 조합원에게 부족분을 대출해주는 방식으로 진행된다.

이에 따라 향후 주요 정비 사업지 수주전에 참여하는 건설사들은 추가 이주비를 위해 더 많은 자금을 조달해야 하는 상황이 됐다. 이 부담을 감수할 수 있는지가 사업 수주의 성패를 가를 변수로 부상한 것이다.

문제는 이 과정에서 시공사의 재무 여력에 따라 제안할 수 있는 조건의 격차가 벌어지고 있다는 점이다. 최근 주요 정비 사업지에서는 주택담보대출비율(LTV) 150%를 초과하는 이주비 대출 제안이 사실상 기본 옵션처럼 등장하고 있다.

이 같은 변화는 정비사업의 양극화를 가속할 수 있다는 우려로 이어진다. 한 정비업계 관계자는 “대출 제한으로 인해 이주비까지 건설사가 부담해야 하는 구조가 정착될 것”이라며 “자금력이 있는 대형 건설사 위주로 사업 수주가 집중되고 중견 건설사는 아예 입찰에 나서지 않으려는 분위기”라고 전했다.

이미 공사비 상승 등으로 인해 국내 건설사들의 재무 건전성은 악화하는 중이다. 분양평가 전문회사 리얼하우스가 삼성물산과 현대건설 등 아파트 브랜드를 가진 34개 상장 건설사의 금융감독원 공시 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 말 기준 평균 부채비율은 203%로 2023년(137%) 대비 66%포인트 상승했다.

일각에선 이 같은 자금력 경쟁이 ‘승자의 저주’로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 무리한 자금조달을 통해 사업권을 따내도 회사의 재무 건전성을 해쳐 유동성 위기를 불러올 수 있다는 지적이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “추가 이주비 지원이 강제된 상황에선 연달아 수주전에서 승리하는 것이 오히려 중장기 리스크가 될 수 있다”며 “자금 여건에 따라 건실한 기업조차 흔들릴 수 있는 구조”라고 말했다.

한편 정비사업 수주전에서 시공사가 제시하는 ‘초저금리 대출’ 공약을 조합원들이 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 최근 일부 건설사가 사업비 전액을 시중 최저 금리로 조달하겠다고 홍보했지만, 필수사업비가 아닌 사업촉진비는 제외된 경우도 있었다. 추가 이주비 등은 사업촉진비에 해당한다.

사업비 항목별로 제안하는 대출금리가 다를 수 있으므로 단순한 숫자 비교보다 품목별로 꼼꼼히 따지고 실현 가능성을 확인할 필요가 있다는 것이다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “공사를 제외한 나머지 금융지원은 시중은행 금리 이상으로 불가능하다”며 “조합원들은 수주전 때 시공사가 당장 내미는 카드가 현혹적일지 몰라도 실현 가능성을 검토해야 한다”고 말했다.

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