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[실시간뉴스][재개발과 외지인] ② 13억짜리 반지하와 열 명의 주인

온카뱅크관리자

2026-10-23 14:17:37

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 서울 정비사업의 표면적 목적은 주택 공급을 늘리는 것이다. 서울시는 공급이 늘어나면 주거 환경이 개선되고 집값이 안정될 것이라고 말한다. 흔히 재개발·재건축으로 불리는 정비사업은 엄연한 민간 주도의 ‘수익 사업’이지만, ‘공익적’ 효과가 있다고 보기 때문이다. 하지만 현실은 그리 간단치 않다. 개발 예정 지역에 자본이 투입돼 새로운 주택을 짓게 되면 누군가는 그곳을 떠나야 한다. 
 정비사업 과정에서 원래 있던 집이 사라지면 머물 곳을 구하는 사람이 늘고, 결국 전월세 가격을 밀어 올리게 된다. 집값 안정을 기대하고 진행한 정비사업이 정반대의 결과를 불러올 수도 있는 것이다. 주거 문제를 해결을 위해 공급을 늘리겠다며 정비사업을 진행했는데, 그 과정에서 다시 주거 문제가 발생하는 악순환. 
 의문은 여기서 시작된다. 그럼에도 불구하고, 서울에 정비사업 수요가 폭증하는 원인은 무엇이며, 이 개발로 누가 이익을 얻는가. 뉴스타파는 역대 최대 규모의 도심 재개발로 불리는 한남뉴타운 사례를 통해 정비사업의 숨은 이면을 조명한다. &lt;편집자주&gt;
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 <img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140623887ctjo.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="1FPO2tgRr6" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140623887ctjo.jpg" width="658">
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 서울에서 가장 비싼 재개발 구역으로 꼽히는 용산구 한남3구역. 이곳에서 가장 자주 팔린 집은 한강이 보이는 집도, 넓은 집도 아닌 ‘반지하’였다. 
 뉴스타파가 한남3구역 공동주택 1,671호의 20년 치 등기를 전수 분석한 결과, 반지하는 지상층보다 24% 더 자주 주인이 바뀌었다. 정부가 부동산 규제를 풀 때마다 반지하 거래가 먼저 늘었고, 같은 넓이로 따진 매매가는 오히려 지상층보다 비쌌다. 반지하 한 칸 값은 13억 원까지 올랐지만, 반지하 소유자 가운데 구역 안에 사는 사람은 10%도 되지 않았다.
 서울의 금싸라기 땅에 들어설 새 아파트를 노리고 투자자와 자본이 가장 먼저 향한 곳은, 도시 서민의 마지막 보금자리인 반지하였다. 집주인이 수없이 바뀌는 동안, 정작 그곳에 살던 세입자들은 집주인이 누구인지도 모른 채 보증금을 걱정해야 했다.
 앞서 뉴스타파는 한남3구역 20년치 등기를 분석해 외지인 소유 부동산 비중이 60%를 넘었다는 사실을 보도했다. 이번 편에서는 그중에서도 외지인 투자가 가장 활발했던 곳, 반지하를 들여다봤다.
 (관련 기사)
 [재개발과 외지인] ① 한남3구역 20년 등기 분석
 https://newstapa.org/article/Q16iO
 [특별페이지] 강남이 사들인 강북의 미래
 https://pages.newstapa.org/2026/hannam/
 반지하 한 칸, 16년간 거쳐 간 주인 열 명
 한남3구역은 한강과 남산 사이, 용산구 한남동과 보광동에 걸친 재개발 구역이다. 면적은 약 38만㎡로 축구장 50개가 넘는 크기다. 2003년 뉴타운으로 지정됐고, 2023년 이주를 시작해 현재 철거 마무리 단계에 있다. 이곳에는 아파트 5,970세대가 들어설 예정이다. 사업비만 3조 원으로 ‘역대 최대 규모의 도심 재개발’로 불린다.
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 <img alt="▲ 사진 가운데 언덕 일대가 한남3구역이다. 2026년 10월 현재 철거 마무리 단계에 있다. 한남3구역 앞뒤로 한강과 남산이 보인다. " class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140625772afvb.png" data-org-width="3840" dmcf-mid="bTSYRBrNw7" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140625772afvb.png" width="658">
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 ▲ 사진 가운데 언덕 일대가 한남3구역이다. 2026년 10월 현재 철거 마무리 단계에 있다. 한남3구역 앞뒤로 한강과 남산이 보인다. 
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 한남3구역에는 16년 동안 주인이 9번 바뀐 반지하 집이 있다. 이 집은 총 4세대가 살았던 2층 건물의 가장 아래쪽에 있었다. 1993년 다가구주택으로 지어진 건물이 2003년 다세대주택으로 전환되면서 반지하 집에도 별도 주인이 생겼다(구분 등기). 
 26㎡(약 8평)에 불과한 이 1.5룸 반지하 집은 주인이 쉼없이 바뀌었다. 2003년 첫 등기가 이뤄지고 두 달도 안 돼 경기도 구리에 사는 70대가 집을 샀다. 그는 7개월 만에 충남 공주에 사는 70대에게 집을 넘겼다. 한남뉴타운 지정을 한 달 앞둔 때였다. 이후로도 집주인은 서울 마포, 경기 분당, 경북 영주, 서울 송파, 경기 수원, 충북 충주, 다시 서울 마포에 사는 사람으로 계속 바뀌었다.
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 <img alt="▲ 한남3구역의 한 반지하 집은 2003년부터 2019년까지 아홉 차례 매매로 주인이 바뀌었다. 소유자의 주소지는 경기 구리, 충남 공주, 경북 영주, 충북 충주 등 전국에 걸쳐 있었다." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140627251ivuc.png" data-org-width="1634" dmcf-mid="Ql1pjQyOwZ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140627251ivuc.png" width="658">
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 ▲ 한남3구역의 한 반지하 집은 2003년부터 2019년까지 아홉 차례 매매로 주인이 바뀌었다. 소유자의 주소지는 경기 구리, 충남 공주, 경북 영주, 충북 충주 등 전국에 걸쳐 있었다.
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 2019년까지 주인이 바뀐 건 아홉 번, 거쳐 간 사람은 열 명이다. 건물 등기부를 확인한 결과 아홉 번 모두 ‘매매’였다. 그사이 집값은 2006년 2억 7,500만 원에서 2019년 8억 5,000만 원으로 올랐다.
 반지하, 지상층보다 24% 더 자주 팔렸다
 이 집만의 일이 아니었다. 뉴스타파가 한남3구역 공동주택 1,671호의 20년 치 등기를 모두 분석한 결과, 반지하는 한 호당 평균 2.6번, 지상층은 2.1번 주인이 바뀌었다. 반지하가 24% 더 자주 거래된 것이다. 단독주택이나 다가구주택과 비교하면 차이는 더 크다. 같은 기간 단독주택은 평균 1.7번, 다가구주택은 1.5번 주인이 바뀌는 데 그쳤다.
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 <img alt="▲ 한남3구역 공동주택 1,671호의 20년 치 등기를 분석한 결과, 반지하는 한 호당 평균 2.6번, 지상층은 2.1번 주인이 바뀌었다." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140628460hmyd.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="y8ZqDdXSDH" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140628460hmyd.jpg" width="658">
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 ▲ 한남3구역 공동주택 1,671호의 20년 치 등기를 분석한 결과, 반지하는 한 호당 평균 2.6번, 지상층은 2.1번 주인이 바뀌었다.
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 반지하가 교통이 좋은 곳에 몰려 있거나 새 건물이어서 자주 팔린 건 아닌지 확인하기 위해, 뉴스타파는 반지하와 지상층이 함께 있는 건물 181동을 따로 분석했다. 이 가운데 112동에서 반지하가 지상층보다 더 자주 팔렸다. 같은 건물 안에서도 반지하가 더 잘 팔린 것이다. 위치나 건물 상태와 상관없이, 반지하가 지상층보다 인기 상품이었다는 뜻이다.
 반지하 한 칸도 입주권은 하나
 살기에는 가장 불편한 반지하가 왜 인기 상품이 됐을까. 답은 ‘입주권’에 있다. 재개발이 끝나면 조합원은 새 아파트를 분양받을 자격, 즉 입주권을 얻는다. 2023년 6월 한남3구역 관리처분인가 전에 조합원이 된 사람은 반지하 집을 가졌든 2층 집을 가졌든 원칙적으로 입주권 한 장을 받는다.
 물론 새 아파트가 공짜로 생기는 건 아니다. 조합원은 새 아파트 분양가에서 기존 집의 감정평가액을 뺀 만큼을 추가분담금으로 낸다. 감정가가 낮은 반지하는 그만큼 분담금이 커진다. 넓고 비싼 집을 가진 조합원은 새 아파트 두 채를 받는 ‘1+1 분양’도 노릴 수 있지만, 반지하로는 어렵다.
 그래도 반지하는 입주권을 손에 쥐는 가장 싼 길이다. 매매가가 낮아 처음에 들어가는 현금이 적고, 분담금은 사업이 진행되면서 나중에 낸다. 당장 가진 돈이 적은 사람들이 반지하 매물을 찾는 이유다.
 <blockquote class="talkquote_frm" contents-hash="14e631cdb8cdaaae1414c58b7a6fa28d8c64ea90439bd46c94a22c1582d8e43b" dmcf-pid="zgoIVFaewz" dmcf-ptype="blockquote2">
 다세대 반지하는 가격이 저렴할수록 계속 (주인이) 바뀌죠. 그리고 싼 게 더 빨리 올라요. 한남뉴타운에 들어오고 싶은데 돈이 적으면 어떻게든 마련해서 들어왔다가, 조금 (수익을) 먹고 또 나가고 하는 거죠. 요즘 중개사들끼리 얘기해 보면 5억에서 9억 원 사이 빌라에서 손바뀜이 엄청 일어나고 있어요. 그 금액대는 젊은 분들이 접근할 수 있는 돈이잖아요.<cite> - 한남뉴타운 일대의 한 공인중개사</cite>
 </blockquote>
 규제 풀릴 때마다 반지하부터 팔렸다
 한남3구역에서 반지하가 유독 많이 팔린 시기도 있었다. 정부가 부동산 규제를 풀었을 때다.
 2008년 말 이명박 정부는 강남 3구를 제외한 수도권의 투기과열지구를 해제했다. 이듬해에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 없앴고, 재개발 지역의 작은 땅(20~180㎡)까지 허가를 받고 사도록 한 규제도 풀었다. 
 그러자 2009년 한남3구역의 부동산 거래가 크게 늘었는데, 그중에서도 반지하가 지상보다 손바뀜이 잦았다. 2009년 반지하는 100호당 15.1번, 지상층은 11.4번 주인이 바뀌었다. 
 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 단기 양도세율을 완화한 2014년에도 한남3구역 부동산 거래가 늘었다. 그중에서도 반지하는 100호당 12.7번 주인이 바뀌어 지상층(100호당 9.5번)보다 손바뀜이 잦았다.
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 <img alt="▲ 한남3구역 반지하와 지상층의 연도별 100호당 손바뀜 횟수. 규제가 약했던 2003년, 2009년, 2014년에 부동산 거래가 늘었고 특히 반지하의 손바뀜이 지상층보다 컸다." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140629675jedd.jpg" data-org-width="1143" dmcf-mid="YMMjpTx2EY" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140629675jedd.jpg" width="658">
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 ▲ 한남3구역 반지하와 지상층의 연도별 100호당 손바뀜 횟수. 규제가 약했던 2003년, 2009년, 2014년에 부동산 거래가 늘었고 특히 반지하의 손바뀜이 지상층보다 컸다.
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 손바뀜이 가장 잦았던 시기는 뉴타운 초기인 2003년 무렵이다. 토지거래허가구역이 제한적이어서 규제가 가장 약했던 때다. 2003년 반지하는 100호당 32.9번, 지상층은 21.5번 주인이 바뀌었다. 단순화하면 1년 만에 전체 집의 20~30%가 주인이 바뀐 셈이다.
 반면 규제가 강했던 시기에는 반지하와 지상층의 차이가 크지 않았다. 투기 수요가 몰릴 때마다 가장 먼저, 가장 많이 팔린 집이 반지하였던 것이다.
 같은 넓이면 반지하가 더 비쌌다
 반지하는 보통 지상층보다 10㎡ 정도 좁다. 한 호의 값으로 보면 반지하가 싸다. 그런데 같은 넓이로 따지면 얘기가 달라진다. 2020년 8월부터 2023년까지 한남3구역 주택에서 1㎡당 매매가는 반지하가 4,384만 원으로, 지상층(3,486만 원)보다 오히려 비쌌다.
 값이 오르는 속도도 반지하가 더 빨랐다. 2010년부터 2022년까지 ㎡당 매매가는 반지하가 4.5배, 지상층은 4.1배 올랐다. 반지하 한 칸의 거래 가격(중간값)은 2011~2014년 3억 2천만 원에서 2020년 8월 이후 13억 원이 됐다. 웬만한 서울 아파트 한 채 값이다.
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 <img alt="▲ 2020년 8월부터 2023년까지 한남3구역의 1㎡당 매매가는 반지하 4,384만 원, 지상층 3,486만 원으로 반지하가 더 비쌌다." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140630890veyh.jpg" data-org-width="1245" dmcf-mid="H4dk7Ye4wy" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140630890veyh.jpg" width="658">
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 ▲ 2020년 8월부터 2023년까지 한남3구역의 1㎡당 매매가는 반지하 4,384만 원, 지상층 3,486만 원으로 반지하가 더 비쌌다.
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 소유자 열 중 하나도 안 살아…세입자는 ‘보증금 걱정’
 13억 원짜리 반지하를 산 사람들은 그 집에 살았을까. 2022년 7월 기준, 반지하 소유자 가운데 한남3구역 안에 사는 사람은 9.5%에 불과했다. 취재진이 만난 공인중개사들은 재개발 지역 반지하에 투자하는 사람들이 보통 “집을 보지도 않는다”고 했다. 애초에 거주할 생각이 없기 때문이다.
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 <img alt="▲ 2022년 7월 기준, 한남3구역 반지하 소유자 가운데 구역 안에 사는 사람은 9.5%에 불과했다." class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140632127nxtg.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="ZFmXJ9OcIv" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/23/newstapa/20261023140632127nxtg.jpg" width="658">
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 ▲ 2022년 7월 기준, 한남3구역 반지하 소유자 가운데 구역 안에 사는 사람은 9.5%에 불과했다.
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 외지인 소유와 잦은 손바뀜 속에서 반지하에 실제로 산 사람은 주로 세입자였다. 과거 한남3구역 다세대주택 반지하에 전세로 살았던 민경화 씨는 집주인이 집을 판 사실을 이웃을 통해 뒤늦게 알게 됐다.
 <blockquote class="talkquote_frm" contents-hash="8ffc5f42dc7ce887ffe7af94052e40d6cfcd3aacd6b9d6e253ff4b4b8f26012c" dmcf-pid="YBqRYwb0Dy" dmcf-ptype="blockquote2">
 (집주인이) 집을 팔았다는 얘기를 안 했어요. 세입자한테 얘기를 해줘야 하는데 안 한 거예요. 나중에 옆집 사람이 뜬금없이 집주인이 바뀌었다고 얘기해서 그 바람에 알았다니까요. 요즘에 전세 사기가 많잖아요. 그것 때문에 고민을 많이 했어요. 나중에 보증금이나 제대로 줄까, 그 생각이 든 거예요.<cite> - 민경화 전 한남3구역 세입자</cite>
 </blockquote>
 바뀐 집주인이 누군지, 연락처가 무엇인지도 모르는 상황에서 세입자의 주거 불안은 커질 수밖에 없었다. 세입자 주거문제를 다루는 시민단체 ‘민달팽이유니온’의 서동규 위원장은 “임대인이 바뀌었을 때 세입자에게 (집 주인 변경을) 알려줄 의무가 법에 없다보니 이런 문제가 생긴다”고 말했다.  
 주인이 자주 바뀌면 집 관리도 제대로 되지 않는다. 민 씨도 수도가 고장 나 물이 계속 샜지만 집주인이 고쳐주지 않았다고 말했다. 서 위원장은 “(재개발을 앞둔 경우) 집의 상태가 매매가에 별로 영향을 안 미치다보니, 집주인 입장에선 집을 수리하기보다 시세차익을 누리고 다른 사람한테 파는 게 더 중요하게 된다”며 “세입자가 나쁜 주거 환경에 방치되는 일들이 생긴다”고 말했다. 
 [분석 대상과 한계]
 1. 분석 대상
 서울특별시가 고시한 한남3구역 지형도를 바탕으로, 재개발 대상 토지 3,244필지의 지번을 확인했다. 자료 수집 시점(2026년 9월)에 입수할 수 있는 모든 필지를 분석에 포함했다.
 2. 분석 방법
 대상 토지의 등기부등본과 토지대장 등 공적 장부 5,021건을 열람해 토지와 건물의 소유자 변동 이력을 확인했다. 분석 기간(2002~2022년) 소유자 총 12,616명, 소유권 변동 이력 9,459건을 정리해 연도에 따른 소유권 변화를 분석했다. 본 기사의 ‘세대 수’는 각 소유자의 지분에 따라 필지 보유량을 나눠 집계한 결과다. 예를 들어 강남구 거주자와 원주민이 한 필지를 50%씩 소유했다면, 각각 0.5세대로 계산했다.
 3. 분석의 한계
 이 기사에서 ‘원주민’은 각 분석 시점에 등기상 주소지가 한남3구역 안에 있는 소유자를 뜻한다. 시기별 주소지를 기준으로 분류했으며, 2002년 이전부터 거주한 특정 주민 집단의 거주·이주 이력을 추적한 것은 아니다.
 뉴스타파 강현석 khs@newstapa.org
 뉴스타파 변지민 pluto@newstapa.org
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